Содержание

Что значит тип продажи переуступка

Покупка квартиры по переуступке прав

Планируя покупку квартиры на первичном рынке, можно столкнуться с объявлениями о переуступке права. Такая схема обретения недвижимости законна и пользуется популярностью, поскольку позволяет участнику долевого строительства реализовать объект, не доведенный до стадии завершения. Покупка квартиры по переуступке прав предполагает заключение между сторонами договора, согласно которому права и обязанности переходят от первоначального вкладчика последующему, готовому дождаться окончания строительства.

Что значит переуступка при покупке квартиры

На просьбу дать определение переуступки квартиры Покупатель чаще всего отвечает — это переуступка права собственности, допуская при этом грубейшую ошибку. Когда дом только строится, собственности как таковой еще не существует, поэтому и передать ее невозможно.

Впервые такое право появляется у участника долевого строительства (физического или юридического лица), который заключил с застройщиком соответствующий договор.

Застройщик должен исполнить обязательство — сдать объект надлежащего качества в установленный срок. Инвестор может потребовать исполнение этого обязательства, а может передать право требования иному лицу. Так происходит переуступка права или «цессия».

При цессии взаимоотношения сторон регулируются ст. 388-390 Гражданского кодекса РФ. Человек, уступающий право требования, выступает в роли «цедента», а принимающий — «цессионарием».

Понять суть сделки поможет выявление мотивов поведения цедента. Среди них выделяют:

  • получение выгоды;
  • жизненные обстоятельства, при которых ожидание окончания строительства стало невозможным.

Выгода состоит в том, что жилье на стадии «котлована» стоит недорого, ведь есть вероятность, что строительная компания не будет выполнять обязательства. По мере роста «коробки» цена жилья увеличивается, и при переуступке выгода вкладчика будет выражаться разницей между текущей и первоначальной стоимостью объекта. Почему именно переуступка? Потому что продажа недостроенного объекта будет незаконна.

Вторая причина связана с изменениями в жизни инвестора. Он может передумать покупать квартиру по причине расторжения брака, переезда, получения недвижимости в дар или по наследству.

Документ-основание

Для переуступки права требования нужен документ, в котором зафиксированы обязанности одной стороны и право требования их выполнения для другой стороны. К таким документам относятся:

  1. Договор долевого участия (ДДУ) — заключается между застройщиком и иными лицами, доверяющими свои деньги на возведение многоквартирного дома или иной недвижимости (п. 4 закона №214-ФЗ). В документе отражаются права и обязанности сторон, оговаривается порядок проведения взаиморасчетов, указывается ответственность за нарушение условий договора.
  2. Предварительный договор купли-продажи. Это документ, согласно которому одна сторона вправе требовать у другой стороны продажу имущества. В этом случае договор уступки права требования не нужно регистрировать в Росреестре. Документ будет действителен до момента истечения срока, который в нем указан. Если дата окончания не установлена, то по умолчанию договор считается действительным 1 год с даты заключения.

Ключевые моменты

Взаимоотношения содольщиков регулируются законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В п.11 Закона указаны требования к уступке прав по договору:

  • уступка прав возможна, если участник полностью оплатит стоимость по договору или же переведет долг на нового участника долевого строительства;
  • заключение договора об уступке прав производится во временном интервале от госрегистрации ДДУ до подписания передаточного акта или другого документа, подтверждающего передачу объекта;
  • если цедент — юридическое лицо, цена уступки вносится после оформления договора уступки в Росреестре.

Риски и особенности покупки квартиры по переуступке прав

Несмотря на кажущуюся безопасность сделки, для Покупателя она несет определенные риски, причем они могут преследовать как на стадии строительства дома, так и после возведения сооружения.

В строящемся доме

Если дом только строится, цессионарий может столкнуться с проблемами:

  1. Ненадежность застройщика. Например, изначально цедент не сомневался в благонадежности строительной компании, но затем стали возникать нарушения графика строительства, появились слухи о возможном банкротстве застройщика. Инвестор решил уступить право на квартиру, ведь неизвестно, будет ли она вообще достроена, а о ненадежном застройщике умолчал. Для цессионария низкая цена на жилье окажется «ловушкой». Заключив договор переуступки прав, он только потеряет деньги и время.
  2. Осторожно — долгострой. В любой момент строительство может быть заморожено. После многолетнего ожидания вкладчики сами готовы продать квартиру за сумму, которая ниже первоначальной в 2-3 раза. Прежде чем брать строящуюся квартиру даже по самой привлекательной цене, следует тщательно изучить работу застройщика и оценить риск заморозки объекта.
  3. Несоответствие плановой и фактической планировки.

Избежать обмана можно, если иметь дело с проверенными застройщиками и внимательно отнестись к изучению технической документации.

В сданном доме

Строительство дома требует привлечения больших инвестиций, и помимо обязательств перед участниками долевого строительства, у застройщика могут быть обязательства перед банками, инвестиционными компаниями, поставщиками стройматериалов. При наличии у застройщика задолженности не исключены судебные тяжбы между заинтересованными лицами, и пока вопрос не будет урегулирован в суде, оформление квартиры в собственность невозможно.

Читать еще:  Что такое капитальный ремонт объектов капитального строительства

Если планируется переуступка права на квартиру, и при этом требуется оформление кредита, приобретатель может столкнуться со сложностями:

  1. Завышенная процентная ставка. Для финучреждения получить в залог несуществующий объект — большой риск, отсюда и высокая плата за кредит.
  2. Трудности с поиском кредитодателя.
  3. Необходимость оформления предварительного договора уступки требования квартиры с ипотекой. Документ нужен при обращении в финучреждение.

Сопутствующие риски связаны с возможной ненадежностью застройщика.

Если кредит уже был оформлен содольщиком, речь идет также об ипотеке по переуступке, то есть иному лицу переходит право требования и обязательство выплачивать долг перед банком. При этом переуступка должна быть согласована с финучреждением.

Необходимость такой продажи возникает, если ипотека была оформлена в период брака, а при разводе супруги по взаимному согласию приняли решение о переуступке прав и обязанностей на объект. Иной случай — переезд потенциального владельца квартиры. Чтобы максимально быстро снять с себя обременение, он может найти покупателя, который согласится погасить остаток по ипотеке и получить право требования.

Впоследствии приобретателя ожидают те же риски, что и цедента: невыполнение сроков строительства, претензии к застройщику со стороны третьих лиц.

Порядок сделки купли-продажи квартиры по переуступке прав

Покупателю квартиры по переуступке права необходимо позаботиться о минимизации всевозможных рисков, а для этого необходимо следовать инструкции:

Что значит тип продажи переуступка

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Переуступка квартиры в новостройке

По сути цедент теперь является полноценным владельцем, а это значит, что действие ДДУ прекращается, поскольку все обязательства сторон друг перед другом были выполнены. Поскольку такого договора уже нет, цессионарий не может приобрести право пользования объектом недвижимости по переуступке.

Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделать

Суть переуступки прав требований в том, что цессионер за большую сумму передаёт права на жилье непосредственно покупателю. На первичном рынке недвижимости такие сделки практикуются, а покупатель получает возможность купить жильё в понравившейся новостройке.

Продажа квартиры по переуступке прав: положительные стороны и возможные риски, этапы составления договора

Часто квартиры в новостройках, перед тем как дойти до конечного покупателя, меняют много так называемых владельцев. Это объясняется тем, что продажа квартир осуществляется уже на этапе закладки фундамента будущей недвижимости, когда самого объекта еще и в помине нет. Поэтому при продаже недвижимости в новостройке существует два типа договора – купли-продажи и переуступки.

В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиру

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке юристами именуется, как договор цессии. Этот метод распространяют повсеместно. При этом покупатель – цессионарий, а продавец – цедент. Если приобретаемая недвижимость оплачена частично, то договор цессии при покупке квартиры в новостройке дополняется пунктами о передачи задолженности покупателю (долг выплачивается компании застройщика, порядок платежей отражен в ДДУ).

Что такое переуступка квартиры в новостройке

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Что значит продажа по переуступке

Дело в том, что вексель, выданный застройщиком цеденту, лишь подтверждает возникшее между ними ничем не обусловленное денежное обязательство, никак не связанное с предварительным договором. Именно поэтому при переуступке с использованием вексельной схемы необходимо не только оформить договор цессии (уступки прав по предварительному договору), но и передать вексель новому покупателю посредством индоссамента.

Какие особенности при продаже квартиры по переуступке

С договором цессии также передаются обязанности, что при купле невозможно. Переуступка – это сделка, при которой продавец обязан предоставить целый пакте документов и согласовать продажу с застройщиком. Все эти документы должны быть зафиксированы актом приема-передачи, в таком случае удастся избежать претензий в будущем.

Процедура переуступки прав при покупке квартиры: преимущества и недостатки способа

Большинство людей не могут разобраться в юридических тонкостях подобных формулировок. Если с договором купли-продажи недвижимости более-менее понятно и то возникает масса вопросов и еще большая масса ошибок при оформлении, когда кто-то пытается заключать договора без участия юристов и нотариуса. Что уж говорить о такой мудреной и редкой формулировке как «переуступка».

Что значит тип продажи переуступка

Цессия, что значит переуступка при покупке квартиры в новостройке, является другим названием такой сделки. Договор, заключаемый в этом случае, обязательно должен быть трехсторонним. С одной стороны — продавец, тот самый владелец прав на квартиру. С другой стороны — покупатель, который хочет выкупить эти права и стать владельцем будущей квартиры. Третьей стороной выступает застройщик, потому что именно у него изначально были приобретены эти права и такой договор затронет его в первую очередь. Юридически в договоре переуступки продавец именуется — цедент, а покупатель — цессионарий. После того, как договор будет заключен, подписан всеми участниками и сделка вступит в законную силу, все права и обязанности лягут на покупателя. Взаимодействие с компанией застройщика также ляжет на него.

Читать еще:  Что означает графа в квитанции водоотведение

Что значит переуступка при покупке квартиры

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое

  1. Передается не только право владения, но и все обязанности, которые устанавливаются инвестором.
  2. Главными участниками процесса являются цедент – продавец и цессионарий – покупатель. Застройщик также указывается, но он может не участвовать непосредственно в самой сделке.
  3. Цедент передает цессионарию права и обязанности, а это означает, что после заключения сделки все вопросы покупателя будут решаться уже не с цедентом.
  4. Важным условием цессии есть то, что он должен заключаться до того, как недвижимость будет введена в эксплуатацию.

Что такое переуступка прав на квартиру в новостройке

Автор статьи утверждает, что при заключении договора по уступке прав требования продавец, состоящий в браке, обязан предоставить согласие супруга, заверенное нотариусом. Мне в этом видится правовая неточность. Во-первых, это не продавец, так как товара ещё нет. Во-вторых, нотариально заверенное согласие требуется только при распоряжении недвижимостью. А в данном случае, недвижимости ещё нет.

Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск

Около 25% сделок с недвижимостью осуществляется по договорам переуступки права. Они вполне безопасны и одобряются банками в случае покупки квартиры через ипотеку. Риски, которые несут в себе сделки по переуступке, связаны скорее с рисками самого долевого строительства, ведь даже когда квартира построена и готова не факт, что дом будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию. Поэтому при покупке квартиры по переуступке права, кроме продавца необходимо внимательно проверять и самого застройщика.

Что значит продажа по переуступке квартиры

Всё чаще встречается понятие «квартира по переуступке». Известно, что данная схема приобретения жилья позволяет существенно сэкономит, но при этом таит в себе немалые риски. Так что же такое переуступка? Действительно ли выгода оправдывает риски? Как не ошибиться при приобретении объекта инвестирования и получить прибыль? Стоит ли покупать залоговую или бывшую залоговую квартиру? Ответы в данной статье.

Что такое переуступка квартиры в новостройке в 2019 году

Активное развитие строительного рынка приводит к возникновению различных понятий. Многих потенциальных покупателей интересует такой процесс, как переуступка квартиры, что это и на каком основании происходит попробуем разобраться. При подписании договора долевого участия с застройщиком, гражданин может передать свое право требования на строящуюся квартиру третьему лицу. Переуступка прав требования собственности регламентируется ФЗ №214.

Итак, нужно сперва разобраться, что такое переуступка. Это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделку называют цессией.

Подписание переуступки квартиры в новостройке означает продажу не самой недвижимости, а права на ее владение. Особенность процедуры заключается в том, что переуступка права осуществляется только на строящийся объект — в новостройке, т.е. это первичное жилье (первичка). Каждая сторона при этом имеет свои преимущества. Для дольщика это возможность получить деньги и не ждать сдачу комплекса в эксплуатацию. А потенциальный покупатель имеет возможность приобрести квартиру за невысокую цену.

Особенности продажи квартиры по переуступке

Продажа квартиры по переуступке является безопасной сделкой на первичном рынке недвижимости. Если сравнивать с ДДУ, то продажа чаще всего совершается уже на финишном этапе застройки. Это минимизирует риск вложения средств в недостроенный объект. Цена квадратного метра ниже рыночной, или стоимости, установленной после сдачи комплекса в эксплуатацию.

Договор цессии, как и договор ДДУ, должен обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Если регистрация не выполнена, то сделка не считается законной и претендовать на недвижимость цессионарий не может. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.

Обязательным условием подписания переуступки прав на квартиру является наличие договора ДДУ. Наличие официального документа – основание для предъявления прав на собственность. Активная реализация квартир в новостройках может быть вызвана продлением сроков сдачи дома или предбанкротное состоянии. Чтобы предотвратить подобные ситуации нужно тщательно изучить проектную декларацию, состояние выполнения работ на площадке, перспективу скорого завершения объекта. Меры предосторожности для покупателя помогут избежать возможных рисков.

Стоит ли заключать переуступку квартиры?

Нужно учитывать тот фактор, что дольщики не отвечают за непосредственную деятельность застройщика. Согласно ст. 390, причиной расторжения договора не может быть низкое качество постройки или продление сроков.

Чтобы перестраховаться, можно прописать дополнительный пункт договора о том, что цедент берет на себя поручительство за деятельность застройщика. Тогда, в случае остановки строительства, покупатель может потребовать возмещение средств. Однако в практике такие договора практически не встречаются.

Минимизировать риски можно только грамотно оформив сделку на основании ДДУ. А сам документ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Квартира по переуступке может быть куплена только до момента введения дома в эксплуатацию.

Площадь общая м 2 28.31

Площадь комнат 15.9

Площадь кухни 5.04

Площадь прихожей 3.27

Площадь балкона 3.52

Высота потолка 2.66

Этаж/Этажность 1 / 8

Тип балкона Балкон

Отделка Без отделки

Рассчитать ипотеку

Если Вы хотите купить квартиру в наших объектах, но у Вас нет возможности полностью оплатить стоимость квартиры, Вы можете воспользоваться рассрочкой от «ПетроИнвестГрупп». Все рассрочки от застройщика беспроцентны!

  • Компания «ПетроИнвестГрупп» обладает финансовой устойчивостью и предлагает Вам воспользоваться нашей услугой – длинными рассрочками на срок до трех лет в новостройках.
Читать еще:  Что лучше ресо или ингосстрах осаго

ВНИМАНИЕ! Только у нас! Рассрочка с фиксированным платежом от 15 000 руб./месяц! Остаток в конце строительства. Подробности в отделе продаж.

Рассрочка до конца строительства:

— Первоначальный взнос от 30% (скидка 15% от первоначального взноса на всю «Базовую» стоимость квартиры).

— АКЦИЯ «Фиксированный платёж»: первоначальный взнос от 30% (скидка 15% от первоначального взноса на всю «Базовую» стоимость квартиры). Фиксированный платёж 1 к.кв. = 20 000 руб., 2 к.кв. = 30 000 руб. ежемесячно, остаток в декабре 2019 г.

Субсидированная сумма идет в зачет квартиры без скрытых платежей, процентов и без увеличения стоимости квартиры. При приобретении жилья покупатель может совмещать субсидию и ипотеку/ рассрочку:

1. Если размер субсидии покрывает стоимость квартиры, в использование собственных денежных средств нет необходимости.

2. Социальная выплата или материнский капитал может являться первоначальным взносом, если это допускается условиями субсидии. Оставшуюся стоимость квартиры можно оплатить за счёт собственных средств или оформить ипотеку в Банке.

3. Субсидия/социальная выплата принимается банками, как частичное или полное досрочное погашение жилищного кредита.

Приобрести квартиру от застройщика ООО «ПетроИнвестГрупп» можно с использованием любой социальной выплаты или субсидии, если ее условиями предусмотрено использование на строительство в рамках 214 ФЗ.

Самые популярные программы:

✔ Целевая программа Санкт-Петербурга «Молодежи — доступное жилье».

✔ Целевая программа Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге».

✔ Целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

✔ Целевая программа Санкт-Петербурга «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты».

✔ Региональная целевая программа «О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе принципов ипотечного кредитования в Ленинградской области».

✔ Региональная целевая программа «Жилье для молодежи Ленинградской области».

✔ Жилищная субсидия военнослужащим (военная ипотека).

✔ Материнский семейный капитал.

Наши специалисты помогу Вам разобраться в данном вопросе максимально удобно для Вас и Ваших близких. Просто оставьте заявку на сайте или позвоните в отдел продаж по телефону (812) 425-39-48.

Продажа квартиры по переуступке – особенности сделки

Реализация квартир по переуступке – одна из самых распространенных схем продажи жилплощади в новостройках, ведь заманчивые цены всегда привлекают множество покупателей. Сегодня мы расскажем, что такое переуступка, какие риски могут сопровождать подобные сделки и как их избежать.

Переуступка права

Под переуступкой права собственности (цессией) понимают передачу своих прав требования на незавершенный объект строительства. Таким образом, покупатель приобретает не квартиру, а лишь имущественные права на нее. После завершения строительства на объект оформляется право собственности.

Переуступка возможна от юридического лица, участника строительства или физических лиц, ранее оформивших договор долевого участия. При переуступке передаются не только имущественные права, но и обязательства, возникшие ранее по договору.

В чем выгода покупки объекта по переуступке?

Как правило, выбор в пользу покупки квартиры в новостройках по переуступке обусловлен несколькими причинами:

  • Покупка на завершающей стадии строительства существенно снижает риск недостроя и переноса сроков завершения строительства.
  • Привлекательная цена – хотя стоимость квартиры по переуступке выше, чем на старте продаж, существует потенциал около 20% до оформления права собственности.
  • Быстрое проведение сделки и регистрации договора.

Как правильно оформить сделку?

Итак, решение купить квартиру по переуступке принято, что дальше?
Продавец подтверждает свои права на квартиру и обязанности ДДУ, которые переуступают покупателю. Имейте в виду, что договор переуступки необходимо сразу зарегистрировать в Росреестре, иначе высок риск потерять деньги, так как переуступка может быть проведена в пользу третьих лиц.

О переходе прав на другое лицо нужно уведомить застройщика. Большинство строительных организаций вносят в ДДУ пункт о необходимости согласия застройщика на подобную сделку, и берут плату за оформление документов. Комиссия может составлять до 10% от стоимости объекта.

После согласования стоимости квартиры нужно ознакомиться с условиями ранее заключенного ДДУ. По закону в него не могут быть внесены изменения для нового покупателя. Важно получить подтверждение, что сумма, определенная в договоре, была выплачена застройщику. В случае рассрочки продавец должен предоставить соответствующие платежки на частичную оплату объекта, а оставшуюся сумму новый владелец оплачивает застройщику согласно утвержденному графику.

Далее определяется порядок взаиморасчетов. Составленный и подписанный договор отдается на регистрацию в Росреестр. Если квартира в новостройке была приобретена в ипотеку, необходимо согласие банка на сделку. Если объект является совместной собственностью супругов, продавец должен предоставить нотариальное согласие другого супруга.

Налогообложение сделки

Согласно российскому законодательству, при получении дохода от любой сделки необходимо уплатить подоходный налог. Недобросовестные продавцы, желающие минимизировать сумму налога, могут указать в договоре заниженную стоимость. В этом случае покупатель рискует не только своей репутацией, участвуя в недобросовестно оформленной сделке, но и своими деньгами. Дело в том, что при возникновении спорных ситуаций с застройщиком возмещению будет подлежать только та сумма, которая была указана в договоре.

Однако, существуют и вполне законные способы уменьшить налоговую базу и заплатить только разницу в стоимости квартиры. Для этого в установленные сроки нужно подать соответствующую декларацию и уплатить налог.

Риски переуступки

Как и в любых сделках с недвижимостью, при покупке квартиры по переуступке существуют определенные риски. Перечислим лишь самые распространенные:

  • Проблемы с застройщиком: банкротство, срыв сроков сдачи дома и др.
  • Проблемы с оплатой. Если окажется, что предыдущий дольщик-продавец не оплатил застройщику необходимую сумму, это обязательство переходит на покупателя квартиры. Поэтому нужно запросить справку у застройщика о наличии задолженности или акт сверки взаиморасчетов.
  • Заключение предварительного ДКП влечет за собой риск двойных продаж, так как не подлежит регистрации в контролирующих органах.
  • Наличие обременений прав по ДДУ.
  • Возможность признания сделки недействительной в случае отсутствия на нее согласия застройщика.

Помните, что избежать возможных проблем можно, только тщательно проверяя документы самостоятельно или с помощью специалистов. Будьте бдительны!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector