Содержание

Что такое тип продажи альтернатива или свободная

Что такое «тип продажи альтернатива»?

Понятие «альтернатива в продаже квартиры»

Альтернати́ва (фр. alternative, от лат. alternatusдругой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

Альтернативная купля-продажа квартиры — единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть «социально незащищенным собственникам»).

Нотариальная форма договора

Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки «прописаны» по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Схема альтернативной продажи

Есть «верхний покупатель» с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько «верхних покупателей» (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или «другие покупатели» (если они покупают квартиру в цепочке).

«Нижние продавцы» только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

«Средние» одновременно и продают, и покупают с вариантами:
— с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами — ипотека, субсидия;
— высвобождением денег или
— уложиться в деньги от продажи.

Сделки- «паровозы» являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

При увеличении числа участников сделки сложность резко возрастает

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки — единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Обстоятельства, при которых покупка может разрушиться

Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые «пользователи»)

Пользователи — лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. «Пользователи» могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Условия альтернативной сделки регулируются также условиями доступа к содержимому банковских ячеек

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире «внутри семьи» через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернатива при ПРОДАЖЕ

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
  • Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
  • Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
  • Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью — покупка или дарение.

МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
  • Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.

Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление — залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Больший выбор вариантов на рынке (против одной «свободной» выставляется 2-4 «альтернативных»)
  • или выигрыш по цене, потому что «свободные» квартиры несколько дороже альтернативных.
  • Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые «сглаживают неровности» отношений.
  • Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке — дополнительная проверка «юридической чистоты» объектов. Но не гарантия!
  • Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных «несобственников»).

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Высокие риски «невыхода» на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
  • Высокие риски повышения цены перед сделкой. «Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.» — такое можно услышать от риэлтора продавца.
  • Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Важно! Передача квартир после сделки производится в порядке, обратном движению денег

ОЦЕНКА РИСКОВ по альтернативной продаже

Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки. Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность. Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.

УСЛУГИ РИЭЛТОРА и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Услуги риэлтора состоят из двух частей:

  1. Продать объект. Продавец за свою квартиру получит реальные деньги.
  2. Купить объект. Риэлтор осуществляет подбор качественного объекта недвижимости.

Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги — продажу и покупку. Минус скидка за парную услугу в 0,5%.

Что такое альтернативная продажа квартиры

Что означает альтернатива при продаже квартиры? Всё просто: большинство граждан, которые продают свои квартиры, на вырученные деньги сразу же покупают новую квартиру. Иными словами, они меняют старое жильё на новое. Все договоры обязательно подписываются в один день. По статистике, именно альтернативная продажа занимает лидирующие позиции на рынке: более 80% сделок — это альтернатива.

Почему этот вид сделок так популярен? Что привлекательного в нём находят продавцы и покупатели? Тип продажи «альтернатива» — что это такое и какие документы для неё нужны, рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Что такое альтернативная продажа квартиры

Вариантов продажи и покупки недвижимости много: мена, дарение, завещание. Одним из видов является альтернативная купля-продажи недвижимости. В законе нет понятие «альтернативы», однако между собой риэлторы именно так называют эту сделку. Прежде всего это одновременная покупка и продажа новой квартиры. Оформляется отдельными соглашениями и подписывается одновременно в один день. Все расчёты, операции и регистрация перехода права собственности происходит также моментально.

Читать еще:  Что делать если закончилось разрешение на строительство

Причины для проведения альтернативной купли-продажи могут быть разные — улучшение жилищных условий, переезд в другой город и так далее. Иногда такая сделка включает в себя до 5-7 объектов. В таких случаях важно детально соблюсти порядок и не допустить ошибок, иначе вся цепочка нарушится. На практике были случаи, когда в сделке участвовало 15 объектов недвижимости.

Альтернативная сделка отличается определённой сложностью. Объектами такой сделки могут быть как квартиры в новостройках, так и площадь на вторичном рынке. Перед тем как подписать соглашения, сторонам нужно хорошо подготовиться и провести организационную работу.

Как организуется сделка

Особенность такой сделки заключается в том, что человеку приходится одновременно искать покупателей для своей жилплощади и подыскивать подходящий вариант для себя.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры имеет следующий порядок действий:

  1. Оценка недвижимости — производится оценщиком. Им может выступать как частное лицо, так и организация. Специалист на основе данных о вашей квартире определяет её рыночную и ликвидную стоимость.
  2. Поиск покупателя и квартиры.
  3. Проверка сделки на юридическую чистоту.
  4. Заключение предварительных договоров купли-продажи.
  5. Передача денег.
  6. Регистрация договоров в Росреестре.
  7. Подписание актов приёма-передачи.

Рассмотрим каждый этап более подробно.

Порядок действий

Если вы решили заключить альтернативное соглашение, советуем вам внимательно изучить пошаговую инструкцию. Она поможет избежать негативных последствий в будущем и обезопасит от всевозможных рисков.

  1. Для начала нужно оценить недвижимость. Сделать вы это можете как самостоятельно, так и с привлечением специалиста. Самому оценить свою квартиру можно на основе среднестатистических данных — посмотрите, сколько денег просят за похожую квартиру другие продавцы. Если же вы привлекаете специалиста, он назовёт вам более точную и адекватную цену. Но помните, что за его услуги нужно платить.
  2. Выставка на продажу своего жилья. Сегодня сделать это может каждый — достаточно разместить объявление в интернете. В простой и лаконичной форме укажите характеристики жилья: площадь, адрес, наличие ремонта. Также вы можете воспользоваться услугами риэлторского агентства. Сотрудники самостоятельно подберут вам покупателей. Не стоит забывать, что это не на безвозмездной основе.
  3. Поиск новой квартиры. Здесь вам могут сыграть хорошую службу рекламные сайты в интернете или обращение в агентство недвижимости. Главное — укажите, что именно для вас важно в новом жилье — этаж, вид из окна, район. Обращайте внимание на фотографии апартаментов и на юридическую чистоту квартиры. На ней не должно быть обременений в виде ареста или залога.
  4. Заключение предварительных договоров купли-продажи. Этот документ обязывает стороны заключить настоящий договор в будущем. Также в документе прописываются иные условия: способ передачи денег, информация о сумме, ответственность сторон в случае неисполнения обязательств. В некоторых случаях суд может принудить заключить договор в обязательном порядке.
  5. Передача денег. Специалисты советуют передавать друг другу деньги через банковскую ячейку. Условие об этом также следует прописать в предварительном соглашении. Вы просто арендуете сейф в банке, где покупатель оставляет нужную сумму. После регистрации права собственности вы имеете право забрать эти деньги. Те же самые условия встречная сторона обязана выполнить в отношении вас.
  6. Заключение основных договоров купли-продажи и передаточных актов. После того, как все необходимые бумаги собраны, вы приступаете к основному этапу сделки. Составляется соглашение обязательно в письменной форме. Акт приёма-передачи подтверждает факт того, что продавец передал вам квартиру, а вы передали ему деньги. Договор купли-продажи недвижимости обязательно подлежит государственной регистрации. Подписываются договоры одномоментно.

Важно! На государственную регистрацию при альтернативной сделке договоры также подаются одновременно.

Плюсы и минусы альтернативного соглашения

Как и любой гражданско-правовой договор, альтернативное соглашение имеет свои положительные и отрицательные стороны. Рассмотрим каждую из них и выявим отличительные особенности.

Плюсы:

  1. Всесторонняя свобода в выборе объекта недвижимости — встречная сторона никак не влияет на вашу волю.
  2. Вы можете продавать свою квартиру тогда, когда найдёте подходящий вариант для себя.
  3. Альтернативная сделка гораздо проще, чем мена квартир.
  4. В рамках соглашения возможно приобрести недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынках.
  5. Вы можете привлечь профессионала — специалиста по недвижимости. Он сэкономит ваше время и силы, окажет квалифицированную помощь и поможет избежать негативных нюансов.

Отрицательные стороны:

  1. Сложность проведения, особенно когда в цепочке участвует больше двух объектов недвижимости. Здесь срабатывает так называемый «принцип домино»: если «упадёт» один элемент, то все остальные последуют его примеру.
  2. Лицу приходится и продавать свою квартиру, и одновременно искать подходящую недвижимость. Специалисты советуют перед тем, как выставлять объект на продажу, уже подыскать подходящий вариант.
  3. С привлечением заёмных средств продажа усложняется из-за банковских барьеров.
  4. В цепочке могут участвовать третьи лица — банки, органы опеки и попечительства и другие. Это усложняет и замедляет процесс проведения сделки. Согласовать сроки и условия — всё это требует много терпения и сил.

Один из самых распространённых рисков при проведении сделки — никто не знает, как и когда сделка окончится. В некоторых ситуациях продажа может затянуться на целый год и более. Также помните, что, как правило, недвижимость реализуется по более низкой цене, нежели при стандартной купле-продаже.

Не стоит забывать, что на рынке полно мошенников и злоумышленников. Они могут ввести встречную сторону в заблуждение, особенно это касается доверчивых пенсионеров. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к риэлтору. При альтернативной продаже нужно постоянно контролировать всех участников, следить за движением документов, соблюдать сроки.

Если действия участников сделки не согласованы между собой, это может также увеличить срок проведения купли-продажи. Задержки по оплате могут привести к выплате неустойки или вовсе сорвать сделку. Все эти риски объясняют, почему квартиры при альтернативной сделке стоят дешевле. При этом вознаграждение риэлтора обычно стоит в 2 раза больше.

Налогообложение при альтернативной сделке

Средства, которые участники получают от продажи своей недвижимости, облагаются налогом. При альтернативной сделке к каждому участнику возможно применять по два налоговых вычета, так как гражданин является и продавцом, и покупателем. В некоторых случаях разница между проданной и приобретённой недвижимостью облагается налогом. Так не происходит, если она отрицательная.

Уплата налога в первую очередь зависит от того, сколько времени вы владели квартирой на момент продажи. Лицо освобождается от уплаты налога, если квартира была в его собственности более 5 лет. Максимальный вычет для уменьшения налоговой ставки предусмотрен в 1 миллион рублей. Эта сумма вычитается из вырученных денег от продажи недвижимости. Рассмотрим на примере.

В 2015 году гражданин Иванов купил квартиру за 2 500 000 рублей. В 2017 году она продал её за 3 000 000 рублей. Так как жильё находилось в собственности у Иванова менее 5 лет, он обязан предоставить налоговую декларацию за 2017 год. Облагаемый налогом доход составит 2 000 000 рублей, так как из 3 000 000 вычитается максимальная сумма в 1 миллион.

Применить сразу два вычета возможно в следующих случаях:

  • лицо приобрело квартиру у постороннего гражданина, а не у близкого родственника. В противном случае у налоговой возникнут к вам вопросы.
  • вычет используется лицами впервые.
  • покупка и продажа недвижимости произошли в течение одного календарного года.

Важно. Не стоит забывать, что вычеты в 1 миллион рублей — максимальная сумма. Если вы продали квартиру за меньшую сумму, то вычет будет пропорционален ей. На практике же налоговики могут отказать вам в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиру. В таком случае вам предложат сначала уплатить налог с продажи, а уже потом применить вычет.

Не стоит указывать в договоре цену меньше, нежели она есть на самом деле. Необходимо указывать реальную стоимость по нескольким причинам:

  • заниженная цена представляет собой ещё один фактор риска. Обычно этой схемой пользуются злоумышленники. Они расторгают договор и остаются с деньгами, которые представляют собой разницу между полученными средствами и теми, которые им нужно вернуть.
  • налоговые органы могут заинтересоваться, почему квартира продаётся по такой низкой цене.

Заключение

Самостоятельно продавать квартиру описанным выше способом — трудный и затратный процесс. Поэтому советуем вам обратиться в агентство недвижимости — специалисты подготовят необходимые документы, согласуют условия сделки со встречной стороной, обезопасят вас от всевозможных рисков. Однако не стоит забывать, что их услуги не бесплатны.

Если же вы всё-таки решили самостоятельно заняться куплей-продажей своей недвижимости, то обращайте внимание на всевозможные ситуации и обстоятельства. Нужно быть уверенным в том, что встречная сторона не передумает, и ваша сделка пройдёт успешно. Также лучше заключить предварительный договор купли-продажи.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно

Сдел­ки с недви­жи­мо­стью могут быть пря­мы­ми и аль­тер­на­тив­ны­ми. Пря­мая сдел­ка — это обыч­ная покуп­ка или про­да­жа, когда объ­ект при­об­ре­та­ет­ся или про­да­ет­ся напря­мую, и сдел­ку мож­но счи­тать завер­шен­ной. При аль­тер­на­тив­ных про­да­жах одна сдел­ка может вести за собой целую цепоч­ку: напри­мер, поку­па­ет­ся квар­ти­ра у соб­ствен­ни­ков, кото­рые про­да­ют ее, что­бы на эти день­ги (или с допла­той) про­из­ве­сти покуп­ку раз­дель­но­го жилья (несколь­ких квар­тир).

Аль­тер­на­тив­ная про­да­жа — это вид непря­мо­го обме­на квар­тир или про­да­жа со встреч­ной покуп­кой.

Рас­смот­рим в ста­тье:

  • Что зна­чит сво­бод­ная про­да­жа квар­ти­ры?
  • Тип про­да­жи аль­тер­на­ти­ва — что это такое?
  • В чем пре­иму­ще­ства и недо­стат­ки аль­тер­на­тив­ных сде­лок?

Типы сделок на вторичном рынке: альтернативная и свободная продажа квартиры

Что такое свободная продажа квартиры

Сво­бод­ная про­да­жа (она же пря­мая) — это самая про­стая опе­ра­ция с недви­жи­мо­стью, кото­рая пред­по­ла­га­ет все­го одну сдел­ку: соб­ствен­ник про­сто про­да­ет свое жилье, и не ста­вит сво­ей целью покуп­ку дру­го­го.

Читать еще:  Ширина внутридворового проезда возле многоэтажного дома

Дого­вор под­пи­сы­ва­ет­ся дву­мя сто­ро­на­ми, при­ня­тие реше­ния не зави­сит от тре­тьих-чет­вер­тых лиц. Опе­ра­ция осу­ществ­ля­ет­ся в корот­кие сро­ки. От участ­ни­ков тре­бу­ет­ся под­пи­са­ние пред­ва­ри­тель­но­го согла­ше­ния и окон­ча­тель­но­го дого­во­ра куп­ли-про­да­жи.

Пря­мая про­да­жа или покуп­ка — иде­аль­ный пред­по­чти­тель­ный вари­ант быст­рой необре­ме­ни­тель­ной сдел­ки. Но такое, к сожа­ле­нию, быва­ет в послед­нее вре­мя ред­ко, осо­бен­но если про­да­ют­ся доро­гие 4‑комнатные квар­ти­ры. И тогда при­хо­дит­ся искать аль­тер­на­тив­ные вари­ан­ты.

Что такое тип продажи “альтернатива”

Аль­тер­на­ти­вой назы­ва­ют выбор мини­мум из двух вари­ан­тов. Напри­мер, мож­но при­нять реше­ние:

  • остать­ся жить в сво­ей 3‑х ком­нат­ной квар­ти­ре и копить сред­ства на покуп­ку еще одно­го жилья;
  • поме­нять квар­ти­ру на двух­ком­нат­ную и одно­ком­нат­ную;
  • про­дать квар­ти­ру, а на полу­чен­ные день­ги купить две квар­ти­ры.

Тре­тий вари­ант в дан­ном при­ме­ре и пред­став­ля­ет из себя аль­тер­на­ти­ву.

В аль­тер­на­тив­ной цепоч­ке таким обра­зом при­ни­ма­ют уча­стие мини­мум три сто­ро­ны:

  • верх­нее зве­но (поку­па­тель);
  • сред­нее зве­но (поку­па­тель и он же про­да­вец);
  • ниж­нее зве­но (про­да­вец).

В каж­дом из зве­ньев может участ­во­вать несколь­ко квар­тир. Сдел­ки меж­ду сто­ро­на­ми про­ис­хо­дят с юри­ди­че­ской точ­ки зре­ния в цепоч­ке одно­мо­мент­но, а на прак­ти­ке могут не сов­па­дать во вре­ме­ни. Что­бы цепоч­ка рабо­та­ла сла­жен­но, сдел­ки долж­ны совер­шать­ся после­до­ва­тель­но сни­зу-вверх:

  • про­дав­цы вни­зу про­да­ют свои квар­ти­ры;
  • поку­па­те­ли-про­дав­цы сред­не­го зве­на поку­па­ют их;
  • затем они про­да­ют квар­ти­ры верх­не­му поку­па­те­лю, кото­рый завер­ша­ет всю цепоч­ку сде­лок пря­мой покуп­кой.

Одна­ко на прак­ти­ке аль­тер­на­тив­ная про­да­жа на про­ме­жу­точ­ных эта­пах может опе­ре­жать про­да­жу на конеч­ном эта­пе, что удли­ня­ет вре­мя ожи­да­ния верх­не­го поку­па­те­ля: он уже готов совер­шить сдел­ку, а ниж­ние зве­нья ещё нет. И чем длин­нее цепь, и боль­ше зве­ньев, тем доль­ше при­хо­дит­ся ждать конеч­ной сдел­ки. Извест­ны слу­чаи, когда аль­тер­на­тив­ные цепи про­даж и поку­пок вклю­ча­ли десят­ки квар­тир. Но обыч­но сдел­ки про­хо­дят в три, мак­си­мум четы­ре эта­па.

Аль­тер­на­тив­на в цепоч­ке вза­и­мо­свя­зан­ных сде­лок толь­ко про­да­жа.

Про­дав­цы сред­не­го зве­на часто добав­ля­ют допол­ни­тель­ные сред­ства для при­об­ре­те­ния дру­го­го жилья, исполь­зуя, напри­мер, кре­ди­ты

Когда применяется альтернатива при продаже квартиры

Аль­тер­на­тив­ная про­да­жа встре­ча­ет­ся:

  • при раз­де­ле квар­ти­ры, при­над­ле­жа­щей доле­вым соб­ствен­ни­кам;
  • объ­еди­не­нии род­ствен­ни­ков на общей жил­пло­ща­ди;
  • обмене одной квар­ти­ры на дру­гую с целью рас­ши­ре­ния жилой пло­ща­ди;
  • разъ­ез­де ком­му­наль­ных жиль­цов.

Часто аль­тер­на­тив­ная про­да­жа про­из­во­дит­ся для выде­ле­ния жилья нахо­дя­щим­ся под соци­аль­ной опе­кой граж­да­нам: несо­вер­шен­но­лет­ним, инва­ли­дам, пен­си­о­не­рам. Такие сдел­ки в обя­за­тель­ном поряд­ке оформ­ля­ют­ся у нота­ри­уса.

При раз­де­ле квар­ти­ры съез­жа­ю­щие обя­за­ны про­пи­сать­ся по ново­му адре­су. При аль­тер­на­тив­ных сдел­ках обыч­но при­бе­га­ют к помо­щи риэл­то­ров, кото­рые помо­га­ют и подыс­кать вари­ан­ты через свою кли­ент­скую базу.

Как производится расчёт в альтернативных сделках

Рас­че­ты меж­ду сто­ро­на­ми осу­ществ­ля­ют­ся непо­сред­ствен­но налич­ны­ми при помо­щи бан­ков­ских яче­ек, при­чём коли­че­ство яче­ек долж­но рав­нять­ся коли­че­ству про­во­ди­мых сде­лок.

Так, если поку­па­тель-про­да­вец наме­рен про­дать свою трёх­ком­нат­ную квар­ти­ру, что­бы затем купить две квар­ти­ры (двух­ком­нат­ную и одно­ком­нат­ную), то для совер­ше­ния этих опе­ра­ций необ­хо­ди­мы три ячей­ки с пра­вом досту­па для контр­аген­та (про­ти­во­по­лож­ной сто­ро­ны сдел­ки) после под­пи­са­ния дого­во­ра:

  • одну ячей­ку арен­ду­ет верх­ний поку­па­тель (контр­агент поку­па­те­ля-про­дав­ца), поме­ща­ю­щий в ней свои сред­ства;
  • две ячей­ки арен­ду­ет поку­па­тель-про­да­вец для рас­че­та с соб­ствен­ни­ка­ми обе­их квар­тир.

Для замет­ки: При под­пи­са­нии дого­во­ров мены (подо­бие аль­тер­на­тив­ной сдел­ки) сто­ро­нам, совер­ша­ю­щим обмен, доста­точ­но иметь одну ячей­ку, куда раз­ме­ща­ет­ся допла­та (раз­ни­ца меж­ду сто­и­мо­стью объ­ек­тов, под­ле­жа­щих обме­ну.

Преимущество альтернативных продаж

  • Когда про­да­жа квар­ти­ры ведёт­ся с аль­тер­на­ти­вой одно­мо­мент­ной покуп­ки жилья у дру­гой сто­ро­ны, это под­стра­хо­вы­ва­ет про­дав­ца от рис­ка про­сад­ки, то есть воз­ник­но­ве­ния такой ситу­а­ции, когда денег, выру­чен­ных от про­да­жи, не хва­та­ет для покуп­ки ново­го объ­ек­та. Такая ситу­а­ция часто воз­ни­ка­ет:
    • при пло­хом зна­нии цен на рын­ке недви­жи­мо­сти;
    • слиш­ком дол­гом поис­ке вари­ан­та, в тече­ние кото­ро­го про­ис­хо­дит подо­ро­жа­ние цены в резуль­та­те инфля­ции.
  • Аль­тер­на­тив­ная про­да­жа даёт воз­мож­ность раз­де­ла общей соб­ствен­но­сти путём после­ду­ю­щей покуп­ки несколь­ких квар­тир. Сде­лать это при помо­щи про­сто­го обме­на крайне слож­но.
  • Дого­вор­ные сдел­ки тако­го рода поз­во­ля­ют решить про­бле­мы сра­зу для несколь­ких сто­рон.

Одна­ко у аль­тер­на­тив­ных сде­лок есть свои рис­ки.

Риск альтернативных сделок

Несмот­ря на риэл­тор­скую помощь в поис­ке, про­вер­ке недви­жи­мо­сти, под­го­тов­ке доку­мен­тов для куп­ли-про­да­жи, аль­тер­на­тив­ные сдел­ки часто тор­мо­зят­ся. При­чи­ной чаще все­го явля­ют­ся:

  • несо­гла­со­ван­ность дей­ствий участ­ни­ков цепи (преды­ду­щее зве­но уже про­да­ло своё жильё, а после­ду­ю­щее ещё не гото­во, или наобо­рот);
  • отказ от сдел­ки на каком-то эта­пе;
  • задерж­ка с выпис­кой и пере­се­ле­ни­ем соб­ствен­ни­ков и поль­зо­ва­те­лей квар­тир;
  • повы­шен­ные запро­сы в плане цены (неред­ко сдель­щи­ки меня­ют дого­вор­ную цену, так как нахо­дит­ся кто-то, кто готов пред­ло­жить более выгод­ные усло­вия, и таким обра­зом аль­тер­на­тив­ные сдел­ки могут пре­вра­тить­ся в сво­е­го рода аук­ци­о­ны);
  • юри­ди­че­ское несо­вер­шен­ство одной из сде­лок (напри­мер, обна­ру­жи­ва­ют­ся новые соб­ствен­ни­ки уже про­дан­ной квар­ти­ры).

Послед­нее, к сожа­ле­нию, воз­мож­но и в том слу­чае, если сдел­ку кури­ру­ют риэл­то­ры, так как и они не застра­хо­ва­ны от оши­бок.

Особенности регистрации

Допол­ни­тель­ный риск даёт необ­хо­ди­мость реги­стра­ции всех сде­лок не в одном дого­вор­ном доку­мен­те, а каж­дой в отдель­но­сти: каж­дая опе­ра­ция в аль­тер­на­тив­ной цепоч­ке юри­ди­че­ски само­сто­я­тель­на и не вле­чет по зако­ну обя­за­тель­ное заклю­че­ние дого­во­ра в любом из зве­ньев, как толь­ко это про­изо­шло в преды­ду­щем.

То есть неред­ко быва­ет так: одна из сто­рон про­да­ёт свою квар­ти­ру и реги­стри­ру­ет сдел­ку, а в ниж­нем звене кто-то отка­зы­ва­ет­ся это сде­лать, несмот­ря на уст­ную дого­во­рён­ность, и вся цепь рвёт­ся. Стра­да­ют при этом про­дав­цы-поку­па­те­ли про­ме­жу­точ­ных зве­ньев и верх­ний поку­па­тель: они оста­ют­ся без жела­е­мых квар­тир и риску­ют поте­рять часть денег во вре­мя поис­ков дру­гих вари­ан­тов (най­ден­ное жильё может ока­зать­ся более доро­гим, опять пона­до­бят­ся рас­хо­ды на риэл­то­ров и т.д).

Как избежать риски при заключении взаимосвязанных сделок

  • Ещё на пред­ва­ри­тель­ном эта­пе всем сто­ро­нам нуж­но обго­во­рить в отдель­но­сти каж­дую деталь сде­лок и дого­во­рить­ся о вре­ме­ни про­ве­де­ния опе­ра­ций с тем, что­бы опе­ра­ция преды­ду­ще­го зве­на опе­ре­жа­ла по вре­ме­ни сдел­ку после­ду­ю­ще­го эта­па.
  • Так­же необ­хо­ди­мо нанять еди­но­го испол­ни­те­ля, кури­ру­ю­ще­го заклю­че­ние всех сде­лок в цепоч­ке, то есть один риэл­тор будет вести все сдел­ки и дер­жать всю ситу­а­цию под кон­тро­лем.
  • Заклю­че­ние дого­во­ров куп­ли-про­да­жи у одно­го нота­ри­уса может под­стра­хо­вать от преж­де­вре­мен­но­го заклю­че­ния дого­во­ра, если вдруг не сра­бо­та­ло преды­ду­щее зве­но.
  • На сай­те Росре­ест­ра мож­но отсле­жи­вать ход реги­стра­ции, что даёт воз­мож­ность уви­деть, что один из соб­ствен­ни­ков про­да­ва­е­мо­го или поку­па­е­мо­го жилья не про­вел реги­стра­цию сдел­ки в уста­нов­лен­ное вре­мя, и при­оста­но­вить даль­ней­шие сдел­ки, пре­ду­пре­див всех участ­ни­ков.
  • Поми­мо это­го, все участ­ни­ки аль­тер­на­тив­ной цепоч­ки могут заклю­чить доб­ро­воль­ный дого­вор, заве­рив его у нота­ри­уса, суть кото­ро­го тако­ва: если какая-то сдел­ка сры­ва­ет­ся, вос­ста­нав­ли­ва­ет­ся ста­тус-кво, то есть пред­ше­ству­ю­щие сдел­ки анну­ли­ру­ют­ся, а сто­ро­нам воз­вра­ща­ют­ся упла­чен­ные день­ги.

Налогообложение в альтернативных сделках

С пози­ции нало­го­во­го кодек­са аль­тер­на­тив­ные сдел­ки рас­смат­ри­ва­ют­ся как сово­куп­ность обыч­ных сде­лок, на кото­рые рас­про­стра­ня­ют­ся обыч­ные пра­ви­ла нало­го­об­ло­же­ния и нало­го­во­го выче­та.

  • Все про­да­жи обла­га­ют­ся нало­га­ми, за исклю­че­ни­ем слу­ча­ев, ука­зан­ных в дан­ной ста­тье.
  • При покуп­ке же воз­мо­жен нало­го­вый вычет.
  • Для про­дав­ца-поку­па­те­ля НДФЛ при про­да­же может ком­пен­си­ро­вать­ся нало­го­вым выче­том, и в резуль­та­те нало­го­вые выпла­ты могут рав­нять­ся нулю.

Заклю­че­ние

Аль­тер­на­тив­ная про­да­жа квар­ти­ры, несмот­ря на слож­ные замыс­ло­ва­тые пере­пле­те­ния сде­лок, может помочь осу­ще­ствить заду­ман­ное в пол­ной мере. Это насто­я­щий выход для тех, кто меч­та­ет разъ­е­хать­ся и поде­лить общую жил­пло­щадь. Но при несо­гла­со­ван­но­сти дей­ствий сто­рон, невы­пол­не­нии ими сво­их обя­за­тельств, вся цепоч­ка может раз­ру­шить­ся и при­ве­сти к непред­ви­ден­ным поте­рям. Поэто­му аль­тер­на­ти­ва при про­да­же квар­ти­ры долж­на быть осмыс­лен­ной и застра­хо­ван­ной от рис­ка её участ­ни­ка­ми со всех сто­рон.

В чем преимущества альтернативной сделки?

– Объясните, пожалуйста, условия альтернативной сделки. В чем ее преимущество? Услуги риелтора оплачиваются как за проведение одной сделки или считается проведение двух сделок – продажи и покупки отдельно?

Отвечает владелец и руководитель «Городского агентства недвижимости» (Серпухов, Московская область), президент Серпуховской гильдии риелторов, член Российской гильдии риелторов Любовь Голубева:

Альтернативными называются сделки с приобретение нового жилья с одновременной продажей старого, а также обмен жильем: когда участники сделки «меняются» своим имуществом, передавая права на них друг другу с доплатой или без.

Альтернативные сделки — одна из национальных особенностей нашего рынка недвижимости. В большинстве стран жилье просто продают для того, чтобы затем приобрести новое. У нас срочная потребность в альтернативе связана с рядом причин, которых, справедливости ради, становится с каждым годом все меньше.

Во-первых, это элементарное отсутствие места для временного хранения личного имущества из проданной квартиры. Во-вторых, отсутствие возможности зарегистрироваться по иному месту жительства, что влечет неудобства при покупке билетов, устройстве на работу и т. п. В-третьих, требования органов опеки, дающих разрешения на продажу объекта, собственником которого является несовершеннолетний только при одновременном приобретении жилья. В-четвертых, элементарный человеческий фактор: боязнь собственника остаться после продаже без другого жилья и денег из-за быстро меняющейся экономической ситуации в стране.

Даже при том, что сегодня есть услуги по временному хранению имущества из проданной квартиры, что любой дееспособный гражданин может сняться с регистрационного учета без одновременной постановки на учет по другому адресу, количество альтернативных сделок в общем обороте операций по купле-продаже недвижимости велико.

Альтернативные сделки риелторы всегда считают сложными. Их организация и проведение требуют большого количества времени, психологических и эмоциональных затрат, высокой квалификации и опыта специалиста, который будет заниматься альтернативной сделкой. Чего стоит только пресловутый разъезд коммуналки, который тоже относится к альтернативной сделке!

Для того чтобы безопасно и комфортно продать жилье с одновременным приобретением прав на другой объект, требуется учесть множество нюансов: если это продажа доли или имущества несовершеннолетнего, то рыночные стоимости объектов, их метражи, количество содольщиков ребенка, требования опеки по локации дома, проценту износа, состоянию квартиры.

Читать еще:  Ходатайство о продлении срока исполнения предписания

Если это обмен с переездом, например, в другой регион, то нужно организовать правильный порядок подписания и регистрации документов на объекты, предоставление документов в определенные сроки, подписание актов передачи объектов.

Учесть и перечислить все разнообразие вариантов альтернативных сделок не представляется возможным. Но, судя по моему двадцатилетнему опыту работы, без помощи квалифицированного риелтора большая часть так называемых альтернатив не состоялась бы.

Если нанимать себе помощника в этом нелегком деле, следует внимательно изучить его квалификацию: стаж работы, специализацию, отзывы клиентов. И нужно обязательно заключить письменный договор, в котором будут указаны все этапы взаимодействия, стоимость и порядок оплаты комиссии, обязанности и права сторон. Правильно будет заключить не два договора, на продажу и покупку, а один — на поиск покупателя, продажу и подбор с одновременной покупкой жилья.

Услуга недешевая и в разных регионах отличается по стоимости, но как бы ни были оформлены условия оплаты – отдельные суммы за «продажу» и за «покупку», расчет услуг по этапам выполненных и принятых работ, или общая стоимость риелторской комиссии — оплачивается она по факту выполнения всего заказанного объема услуг.

Этим договор «альтернативы» отличается от простых по покупке или продаже.
Любой специалист, который хоть раз занимался альтернативной сделкой, понимает, как много предстоит сделать на пути к результату, как много встретить препятствий и их преодолеть, просчитать расходы, спланировать этапы, учесть интересы всех сторон и провести две, а то и несколько сделок одновременно, поэтому комиссия за такую услугу обычно на 50-100% выше комиссии по обычной сделке купли-продажи.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Альтернативная сделка – операция с недвижимостью, при которой собственник объекта продает свой и одномоментно покупает другой объект. Для того чтобы получить возможность купить новую квартиру, собственнику нужно продать уже имеющееся жилье. Стоимость услуг риелтора при проведении подобной сделки выше, нежели организация стандартной продажи. Если говорить о преимуществах, тот тут стоит рассматривать с нескольких сторон. В любом случае это выгодно продавцу. Он ничего не теряет – ни время, ни деньги. А покупатель рискует тем, что при условии внесения аванса за понравившееся жилье он вынужден ждать, когда продавец найдет себе подходящий вариант. При этом сделка легко может сорваться, поэтому ожидания покупателя при альтернативной сделке может оправдать только весомая скидка при продаже. Стоимость квартиры при альтернативной сделке действительно часто бывает ниже, чем у свободных квартир. Но услуги риелтора в данном случае гораздо выше и могут стоить в два раза больше обычной сделки, то есть порядка 200 тысяч рублей.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Альтернативной называется сделка, в которой участвует несколько объектов. То есть у покупателя квартиры нет на руках денег на покупку, но есть своя квартира, которую он продает и одновременно за счет полученных денег покупает квартиру продавца. Здесь один человек выступает по одной сделке как покупатель, а по другой как продавец. В такой цепочке может быть много объектов, не обязательно даже это все квартиры, могут быть дома, апартаменты и т. п. Преимуществ таких сделок, на мой взгляд, нет. Наоборот, когда есть альтернатива, сделка усложняется, риски возрастают. Сорвется одна сделка – сорвутся и все связанные с ней моменты. Самый простой вариант – один продавец и один покупатель, который готов сразу оплатить стоимость квартиры.

При проведении альтернативной сделки очень важна квалификация юриста или риелтора, который ведет сделку. Необходимо подготовить все документы, проверить свой объект, разобраться во всей цепочке. По всем сделкам нужно проверить документы! Особое внимание стоит обратить на заключаемые договоры, договоры аренды ячейки и т. д., чтобы и регистрация всех сделок прошла одновременно (это, конечно, идеальный вариант, который не всегда работает), и не было проблем с получением денег у продавцов. Если по результатам проверки документов будут выявлены проблемы с одной из квартир, вся сделка может оказаться под угрозой.

Что касается оплаты услуг риелтора, то это вопрос договоренности сторон. Безусловно, при проведении альтернативных сделок риелтор или юрист проделывают двойной объем работы, поэтому и оплата должна быть соответствующая.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Альтернативная сделка купли-продажи происходит, когда собственник продает свою квартиру и покупает себе другую взамен на деньги от продажи первой. Делается это одновременно, то есть обе сделки на квартиры проходят в один день, оба договора купли-продажи подписываются одновременно, и регистрация права собственности также происходит параллельно.

В альтернативной сделке покупки и продажи участвуют как минимум три стороны: продавец квартиры, покупатель этой квартиры и продавец второй квартиры (покупателем этой недвижимости является продавец первой).

На практике это довольно распространенный вариант обмена недвижимости через куплю-продажу. К плюсам можно отнести:

  • удобство (при условии сотрудничества с грамотным юристом),
  • быстрота регистрации и въезда в новую квартиру.

Минусами таких сделок являются:

  • сложности в расчете и уплате налогов с продажи недвижимости,
  • трудность поиска подходящего варианта, соответствующего цене и запросам клиента,
  • сложности в регистрации права собственности (например, приостановка или отказ в регистрации одной из квартир не влечет такую же отмену в отношении других сделок в цепочке альтернативных сделок).

Что касается оплаты услуг юриста, сопровождающего такие сделки, то обычно оплата идет за каждую сделку отдельно, но Вы можете рассчитывать на скидку, если одновременно оформляете несколько квартир.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Болотская:

Под альтернативной сделкой подразумевается одновременное совершение двух и более взаимосвязанных сделок с объектами недвижимого имущества. Например, родители, у которых дети стали взрослыми, принимают решение о продаже своей квартиры и покупке взамен двух других квартир.

Бывают ситуации, когда люди решают улучшить свои жилищные условия и взамен квартиры с маленькой площадью покупают с доплатой большую квартиру. Такая сделка тоже является альтернативной.

Обычно после того, как находится покупатель на продаваемую квартиру, ее собственники начинают подбирать себе взамен другую квартиру – альтернативу. Преимущество альтернативных сделок состоит в том, что они, как правило, заключаются одновременно, то есть без разрыва во времени. Это значит, что участники альтернативной сделки, продав свою квартиру, не останутся без крыши над головой, а одновременно будут наделены правом собственности на другое жилое помещение.

Лица, совершающие альтернативную сделку, в меньшей степени подвергнуты рискам, связанным с изменением цен на рынке недвижимости, с изменением курсов валют. Так, например, при резком повышении цен на недвижимость продавец всегда может подкорректировать цену на свою квартиру, чтобы ему хватило денежных средств для приобретения альтернативного жилья.

Что касается оплаты услуг риелторов, то при сопровождении альтернативной сделки такая услуга является комплексной и фактически включает в себя сопровождение нескольких сделок. Поэтому такая услуга объективно должна стоить дороже, нежели сопровождение только продажи или только покупки недвижимости.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

При альтернативной сделке продавцы одновременно с продажей объекта недвижимости приобретают другой объект. При этом они сразу подписывают несколько договоров купли-продажи – на продажу и на покупку. Сейчас преимущественно используется так называемый разрыв сделки, при котором сначала осуществляется продажа, а потом покупка. Однако есть ситуации, при которых разорвать сделку невозможно, так как существуют отягощающие обстоятельства, например, органы опеки дают разрешение только при обязательном наделении ребенка площадью или люди продают свое единственное жилье и им некуда переезжать – в таком случае работает вариант одновременной покупки и продажи недвижимости.

К сожалению, сегодня нет единой стоимости риелторских услуг. Если Вы пользуетесь услугами агентства, то в нем используется тарификация либо составляется договор непосредственно с агентом. Услуга считается оказанной после приобретения новой квартиры и переезда туда новых собственников.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Альтернативная сделка проходит при условии одновременной продажи одной квартиры и покупки другого жилья, то есть альтернативной площади.

Такая сделка проводится, если продаваемая квартира является единственной, и собственники сразу переезжают на новое место. С мебелью также проблем нет: ее не нужно лишний раз отвозить на дачу, чтобы затем уже разместить в приобретенной квартире.

Еще один аргумент в пользу «альтернатив» – денежные расчеты. В цепочку включены несколько объектов, и покупатель квартиры, которая в свою очередь обменивается на другую площадь, закладывает деньги продавцу альтернативного варианта. Участие в денежных расчетах минимизировано, что удобно осторожным клиентам. Такая возможность есть у тех участников цепочки, которые одновременно продают и покупают недвижимость, равноценную по сумме.

Также можно быть уверенным, что при заказе услуги пакетной регистрации договоров на сделке и отсутствии зарегистрированного перехода права на альтернативную площадь квартира не будет продана и собственник не останется на улице.

Альтернативная сделка как риелторская услуга обычно обходится несколько дороже, чем простая продажа или покупка. Это связано с тем, что подобный формат работы включает в себя как минимум две сделки. Иногда в результате продажи квартиры собственники принимают решение о покупке нескольких объектов вместо одной квартиры.

Соответственно, агентство выполняет работу по продаже жилья и находит покупателей на площадь, осуществляет подбор альтернативных вариантов и ведет переговоры с их продавцами, оказывая в том числе содействие в передаче предоплаты. Далее следует проверка альтернативного объекта на юридическую чистоту и подготовка продаваемой квартиры к сделке.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector