Содержание

Что не возвращается задаток или аванс

Аванс и задаток: в чем разница

На сегодняшний день при каких-либо сделках составление договора считается недостаточным. Необходимо внести своего рода предоплату самыми популярными видами являются задаток или аванс. Эти оба понятия предполагают передачу некой суммы в виде предоплаты.

Многие считают, что это одно и то же, но с юридической точки зрения это далеко не так. Незнание юридических понятий зачастую приводит к серьезным проблемам, которые довольно трудно решить.

Что такое аванс?

Авансом считается определенная денежная сумма, заранее выданная физическому или юридическому лицу для доказательств серьезности своих намерений или покрытия расходов, которые предстоят для выполнения работ или при оказании услуг.

Понятие аванса не предусматривается ни одной статьей законодательства, но в сделках играет огромную роль, при их совершении необходимо внести определенный процент от денежной суммы, которую впоследствии предстоит выплатить.

Внесенная сумма не может быть гарантией совершения сделки, при этих обстоятельствах деньги возвращаются покупателю. Стороны должны документально оформить передачу денег. При внесении денежных средств очень высок риск, наткнуться на мошенников, как в виде продавцов, так и в виде агентств.

Что такое задаток?

Задатком считается денежные средства, которые покупатель передает продавцу в качестве предоплаты и тем самым гарантирует свои намерения о покупке имущества. Денежные средства, внесенные в качестве задатка при совершении сделки, будут вычтены из общей стоимости. Понятие задаток регулируется законодательством.

Важно! Если по каким-либо причинам договор нарушен продавцом, и купля-продажа не состоялась, он должен возвратить задаток в двойном размере.

Особенности задатка:

  • Договор о внесении задатка составляется в письменной форме, и после того как оформлена купля-продажа, он вступает в законную силу.
  • В составленном договоре должна фигурировать переданная сумма с указанием, что это задаток.
  • Еще там, в обязательном порядке должны быть указаны общая стоимость покупки, ее точный адрес и реквизиты обеих сторон (покупателя и продавца).

Если после внесения задатка у продавца или покупателя появляются более выгодные варианты, то нужно задуматься стоит оно того или нет. Продавцу придется отдать удвоенную сумму, внесенную по задатку, а покупатель соответственно при отказе в покупке, потеряет свои внесенные денежные средства. Сумма, которую вносят в качестве предоплаты, законодательством не регулируется.

Перед передачей денежной суммы в качестве предоплаты следует убедиться в том, что:

  • Все имеющиеся собственники жилья присутствуют на сделке и не против ее совершения.
  • Продавец является действительным хозяином квартиры и у него есть вся документация подтверждающая это.

Договор о получении задатка заверяется нотариально.

Если сделка не состоялась из-за продавца, и он отказывается возвращать деньги, то следует подать исковое заявление в судебные органы. Суд примет сторону потерпевшего.

В чем разница аванса и задатка при покупке квартиры?

  • Аванс вносится в качестве предоплаты за будущую покупку, через некоторый промежуток времени совершается сама сделка с доплатой оставшихся денежных средств. Может случиться следующее:
  1. Продавец передумал и вернул всю полученную сумму;
  2. Собственник и не думал о продаже своей недвижимости, а взятую предоплату использовал в личных целях;
  3. Можно столкнуться и с мошенниками, которые, взяв средства сразу у нескольких предполагаемых покупателей, бесследно исчезают.

    Что выгоднее: аванс или задаток?

    В обоих случаях вносятся деньги в счет будущей покупки, но только в случае с авансом, покупатель не может получить гарантии на приобретение именно этого имущества.

    Задаток же регламентируется статьей 380 ГК РФ, где имеется четкое понятие этому определению. Человеку, продающему свое имущество выгоднее брать с будущего покупателя предоплату в виде аванса. А если случится, так что продавец передумает или найдет условия выгоднее, он просто вернет авансовый взнос, и не будет выплачивать никаких штрафных санкций.

    При взносе задатка, в договоре необходимо обязательно указать, что это задаток, а не авансовый взнос. Если письменного подтверждения нет, что этот взнос является задатком, то в соответствии со статьей 380 пунктом 3 ГК, внесенные деньги будут считаться авансом.

    Для покупателя задаток будет более выгоден, если договор не состоялся из-за продавца, то заказчику вернуться его деньги в двойном размере.

    Но и для продавца он имеет выгоду при условии если стоимость недвижимости в разы завышена и в целях того, чтобы приобретатель не нашел вариант дешевле, он будет настаивать на внесение задатка.

    Договор аванса и задатка

    1. Договор задатка включат в себя такие пункты:
    • Ф.И.О. обеих сторон, дата рождения, номер и серия паспорта, кем и когда выдавался, адрес регистрации;
    • До какого срока покупатель получит приобретаемое имущество;
    • По какому адресу, и по какой стоимости;
    • Полное описание объекта приобретения;
    • Сумма задатка;
    • До какой даты будут составлены и подписаны документы купли-продажи;
    • Полная стоимость приобретения;
    • Срок, до которого продавец вернет предоплату, если по его вине сделки не будет. Также указывается причина, по которой обе стороны будут освобождены от ответственности в случае не заключения договора в указанный срок;
    • Подписи обеих сторон.

    Документ составляется в двух экземплярах.

    1. Соглашение об авансе включает в себя следующее:
    • Ф.И.О. обеих сторон, дата рождения, номер и серия паспорта, кем и когда выдавался, адрес регистрации;
    • До какого срока будет передано приобретаемое имущество;
    • Стоимость;
    • Ф.И.О. тех, кто будет оформлять на себя покупку;
    • Характеристика будущей покупки;
    • Сумма, переданная в качестве аванса;
    • Наименование документа о праве собственности;
    • Список зарегистрированных лиц на данной жилплощади (если это квартира);
    • Сумма неустойки, если продавец будет уклоняться от исполнения соглашения;
    • Описание порядка, в котором будет осуществлена сделка;
    • Расписка о получении некой денежной суммы;
    • Подписи сторон.

    Этот документ также должен быть составлен в двух экземплярах.

    Если нет достаточных знаний по составлению документов подобного образца, необходимо направиться в юридическую контору.

    Вносить ли деньги без составления документов?

    Без составления соответствующих документов, передавать деньги в виде задатка или аванса ни в коем случае нельзя. Зачастую можно встретить не добросовестных продавцов или наткнуться на мошенников, которые возьмут деньги и пропадут. В судебном заседании доказать, что передача денег имела место без оформленных документов или при отсутствии свидетелей будет невозможно. Поэтому надеяться на честное слово продавца не стоит.

    Что возвращается?

    При отказе в продаже недвижимости по причинам не указанным в договоре о задатке, продавец возвращает полученную сумму, но только уже вдвое больше. Если же покупатель нашел более дешевый вариант, то продавец вправе оставить полученные деньги себе.

    В случае с авансом, если сделка не состоялась по вине лица, которое продает свое имущество, то этот человек возвращает только полученную сумму. Если в этих причинах виноват покупатель, то продавец вправе предоплату не возвращать.

    Ограничения в применении задатка

    Законодательство не предусматривает определенных сумм по внесению задатка (правомерными являются от 5 до 10%), размер предоплаты устанавливается в двустороннем соглашении. Задаток вноситься только деньгами, долговая расписка не может приняться в качестве вносимой предоплаты.

    Закон предусматривает ограничения по задатку лишь для бюджетных организаций, в этом случае предоплата не должна быть больше 20% от общей суммы по договору.

    Аванс и задаток в гражданском праве

    Статья 380 пункт 3 ГК упоминает понятие аванса лишь единожды, там сказано, если внесенная предоплата в качестве задатка не зафиксирована договором, то она считается авансом.

    Понятие задатка регулируется статьями 380, 381 Гражданского кодекса.

    В соответствии со статьями 328, 487 при срыве сделки по вине покупателя, продавец оставляет задаток и может потребовать возместить ему убытки.

    Срыв сделки по вине продавца регулируется статьями 395, 487 действующего законодательства.

    Судебная практика

    В судебной практике часто встречаются иски, как от продавцов, так и от покупателей. Если исковое заявление обосновано и подтверждено документально, когда продавец является ответчиком, то он вернет двойную сумму задатка и возместит судебные расходы (госпошлина, услуги адвоката) покупателя. Кроме этих требований истец может также подать иск о процентном возмещении за использование его денежных средств.

    Если суд установит, что внесенная сумма являлась авансом, то она должна быть возвращена в том размере, в котором получена.

    Задаток остается у продавца, при не соблюдении договорных обязательств покупателем.

    Если покупается квартира, и она находится в ипотеке, то в предварительном договоре это должно быть указано обязательно. Если таковое не указывалось в договоре задатка, суд будет вынужден отклонить исковые требования продавца.

    Заключение

    Зачастую при сделках обманутыми остаются покупатели, они могут остаться без денежных средств и долгожданной покупки. При планах о приобретении недвижимости лучше всего обратиться в проверенное агентство или в юридическую контору.

    Если планируется приобрести жилое помещение в ипотечный кредит, то рисков будет минимум. В этом случае всю документацию готовят сотрудники кредитной организации. Жилплощадь подбирается покупателем самостоятельно или при помощи агентов.

    Перед совершением сделки и взносом предоплаты покупатель обязательно должен обратить внимание на следующее:

    • Продавец отсутствует на сделке, а доверенное лицо, через которого он действует, отказывается предоставить контактную информацию или связаться с продавцом не удается. В этом случае сделку лучше не совершать, так как доверенность может быть отозвана в любое время и во время, когда будет совершаться сделка, она уже может быть недействительной. Если покупатель не хочет отказываться от сделки, нужно обратиться в нотариальную контору, где была составлена доверенность, и убедиться, что она действительна. Денежные средства необходимо передавать только продавцу.
    • Если лицо, которое продает свое имущество, просит слишком большую предоплату, это должно насторожить покупателя, так обычно действуют мошенники. Исключением является случай, когда продавцу необходимо внести деньги за другую приобретаемую недвижимость, это он должен подтвердить документально.
    • Продавец просит указать в договорном документе, сумму, которая ниже стоимости реальной стоимости покупки. В такой ситуации при не заключении договора, покупатель рискует вернуть только ту сумму, которую указывали в документе.
    • Перед покупкой необходимо узнать, был ли в браке продавец в тот момент, когда приобретал имущество, если да то необходимо согласие второго супруга, заверенное в нотариальной конторе.
    • Обязательно необходимо убедиться в наличии и подлинности всех документов, в том числе и паспорта.
    • Убедиться, по тому ли адресу находиться объект приобретения, по которому его смотрели перед покупкой.
    • Нельзя вносить предоплату и приобретать что-либо по нотариально заверенным копиям документов. В этом случае один и тот же объект может быть продан нескольким лицам.
    • Убедиться в отсутствии долгов на приобретаемое имущество.
    • Очень внимательно прочитать договор перед его подписанием.
    • Если приобретается жилплощадь, необходимо попросить справку из БТИ об отсутствующих перепланировках, а если они присутствуют о разрешении на них. В противном случае в регистрации на право собственности будет отказано.

    Возвращается предоплата или нет – основные правила

    Возвращается предоплата или нет? Таким вопросом задаются все, кто внес некоторую сумму за товар и неожиданно отказался от его приобретения. Что необходимо сделать, чтобы вернуть внесенный платеж, как разорвать подписанное соглашение и что делать, при отсутствии или отрицательном ответе на заявление. На все эти вопросы можно найти ответ в данной статье.

    Предоплата и ее специфичность

    Предоплата – сумма денежных средств, которая оплачена за товар в полном или частичном объеме. Регулирование вопросов по заранее внесенным платежам производится гражданским кодексом РФ в статье 314.

    Предварительный платеж включает большое многообразие услуг и товаров и приводится как обеспечение осуществления договорных обязательств. Основной его смысл состоит в том, что изготовитель производит отгрузку, если на его счет будут переведены деньги от клиента.

    В статье 487 ГК РФ приведена процедура осуществления предоплаты и ссылки на иные правовые источники. Статья 328 ГК РФ приводит порядок действий, когда клиент не осуществляет обязательства по внесению предоплаты. Статья 457 ГК РФ включает ситуацию, когда продавец получил аванс, а товар не поставил. В данной ситуации, возможно требование возврата внесенных денег. Все правила к предоплате оформляются письменным договором.

    Разновидности платежей

    Документы, связанные с куплей-продажей, включают разные виды платы и требования к правовым отношениям.

    Предварительная плата разделяется на несколько видов:

    • полная: покупатель внес всю сумму
    • частичная: покупатель внес только часть от суммы
    • револьверная: сделка заключается постоянно с внесением в течение определенного отрезка времени

    Предоплата, аванс и задаток: в чем отличия

    Между предоплатой и авансом никакого различия не проводят, если под ними понимается сумма платежей в счет полагающихся по соглашению взносов. Однако иногда под авансом понимается платеж, осуществленный для оплаты товаров до того, как их отгрузили.

    Иногда предварительный платеж трактуется как некий вид расчетов, когда продавец осуществляет отгрузку товара, если он получит определенную согласованную сумму.

    Как вернуть предоплату описано на видео:

    Возврат аванса производится простым способом: если не осуществили поставку товара, то клиент вправе требовать вернуть внесенные средства. Правила, как их вернуть, законодательно не установлены.

    Задаток – это разновидность предварительной платы. Его правила прописаны в законах. Его вернуть нельзя, в случае отказа клиента от приобретения товара. Выплата задатка в двойном объеме производится, когда продавец виноват в том, что товар не отгружен. Задаток оформляется дополнительным соглашением.

    И аванс, и задаток являются платежами, которые вносятся заранее. Тем не менее, аванс не имеет обеспечения и осуществляет только платежную роль. Задаток – обеспеченный платеж.

    Функция платежа заключается в оплате только части от полного размера стоимости. Обеспечение характеризуется обязательным выполнением определенных действий. О том, что платеж является именно задатком, а не авансом, может говорить заключенное письменно дополнительное соглашение. При отсутствии подобного документа могут возникнуть сомнения у государственных органов в природе платежа. Дополнительное соглашение должно содержать:

    • ФИО и названия обеих сторон
    • адреса контрагентов
    • описание сути сделки со всеми реквизитами
    • общий размер задатка
    • когда должна быть осуществлена сделка
    • росписи от обеих сторон

    Часто путают термины залога и задатка. Залог отличается тем, что он является имуществом, которое отдается заимодателю, чтобы обеспечить возврат взятого кредита. Залог тесно связан с кредитами и никак не касается вопросов, связанных с куплей продажей.

    Правила как вернуть внесенную плату за товар

    Когда товар приобретается с условиями внесения предварительного платежа, то обязательно заключается договор, письменно на бумаге. В нем указываются следующие сведения:

    • название товара (услуги) полностью
    • сроки отгрузки четко установлены
    • указан размер предварительной платы
    • детально описана процедура расчета

    В следующих ситуациях можно произвести возврат внесенного платежа:

    • когда товар или результат от услуги ненадлежащего качества
    • сроки отгрузки нарушены, если только не было оформлено дополнительное соглашение по переносу сроков. Также потребитель может требовать внести неустойку, которая равняется 0,5% от всей суммы. Пени начисляются за каждый просроченный день
    • поставлен иной товар, чем был заказан

    Вернуть внесенную предварительную плату возможно следующими методами:

    • путем прекращения действия договора
    • оформление заявления на имя директора

    Чтобы результат был в пользу покупателя, необходимо грамотное написание претензионного заявления. Ее надо вручить под расписку продавцу. Текст должен включать следующую информацию:

    • реквизиты договора
    • причины, по которым необходимо осуществить возврат
    • ссылки на законодательные источники, которые позволяют возвратить деньги

    Изготовитель обязан перечислить сумму за неотгруженный вовремя товар в течение 10 дней. Если производитель отказывается выплачивать денежные средства, необходимо обращение в суд.

    Возврат предоплаты за услуги

    Если на оказываемую услугу оформлялось дополнительное соглашение, в котором перечислены условия возврата заранее внесенной суммы, то покупатель имеет право отказаться от выполнения действий по договору и требовать возвращение денег.

    Существует два варианта возврата внесенных средств:

    • аннулирование договора, в котором описываются все требования к возврату предоплаты
    • письменное составление заявления на возвращение денежных средств

    Возврат возможен в следующих ситуациях:

    • услуга некачественно была оказана
    • нарушены сроки осуществления услуги. В данной ситуации покупатель вправе требовать от продавца внесение неустойки в размере 3% от всей суммы за каждый день просрочки

    Когда невозможен возврат

    Заранее внесенная сумма не может быть возвращена в следующих ситуациях:

    • при качественном выполнении обязательств
    • услуга произведена или товар поставлен в назначенный срок
    • качество соответствует договорному
    • продавец имеет доказательства, что его обязанности не исполнены по причине непреодолимого характера или по вине покупателя

    Составляем претензию

    Если производитель не хочет возмещать весь объем предварительной платы, пишется претензия, в которой указываются:

    • название товара
    • какой размер платежа внесен
    • время осуществления поставки
    • сколько дней длится задержка отгрузки
    • требование о внесении пени. Они начисляются с того дня, когда необходимо было поставить товар

    Документ составляется в двух экземплярах. Один экземпляр передается продавцу для подписи и проставления даты его получения.

    Когда товар покупается не в готовом варианте, а заказывается у производителя, то покупатель может требовать оплаты неустойки в размере 3% от суммы за каждый день просрочки.

    Если неустойка не была оплачена по истечении 10 дней после обращения покупателя, то он может требовать оплату процентов за пользование его денежными средствами.

    Когда продавец в законодательно прописанный срок не возвращает неустойку, то покупатель имеет право обратиться с заявлением в суд.

    Для правильного и грамотного составления жалобы стоит обратиться к специалистам, которые защищают права потребителей.

    Расторжение договора

    Если покупатель решил аннулировать договор, то ему необходимо написать заявление и предъявить его продавцу. Организация, которая дорожит своим именем, при наличии уважительных причин не будет портить своей репутации и исполнит просьбы клиента.

    Денежные средства будут полностью возвращены, если по причине отказа продавцу не нанесен ущерб. Если возникли траты, понесенные продавцом, из всей суммы вычитается их размер.

    Все нюансы возврата оговариваются в договоре. Когда производитель отказывается от возвращения денег в добровольном порядке, потребителю стоит написать претензию и отправить ее на адрес поставщику. Перечисление денежных средств должно быть осуществлено в течение 10 дней.

    Когда претензия осталась без внимания, потребитель может истребовать выплатить неустойку.

    Претензия осталась без ответа

    Если после предъявления претензии прошло десять дней, а продавец никак на нее не отреагировал или ответил отказом, то первый может написать заявление в суд. В размер запрашиваемой суммы включаются:

    • полная сумма предварительной платы
    • размер неустойки, когда нарушены сроки
    • процент от применения чужих средств
    • сумма ущерба, который нанесен по причине нарушенных сроков
    • сумма за моральный ущерб

    Также, если покупатель выигрывает суд, то продавец дополнительно вносит половину размера платы от всей суммы платежа.

    Таким образом, чтобы вернуть предварительно внесенный платеж, необходимо учесть некоторые нюансы и тонкости. Поэтому, чтобы грамотно осуществлять действия, стоит обратиться за консультацией к специалистам.

    Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

    Можно ли вернуть задаток при покупке квартиры

    Сто­ро­ны, дого­ва­ри­ва­ясь друг с дру­гом, часто при­бе­га­ют к пред­ва­ри­тель­ной опла­те частич­ной опла­те еще не совер­шен­ной сдел­ки. Напри­мер, под­пи­сы­вая дого­вор на постав­ку пар­тии обу­ви, полу­ча­тель может пере­ве­сти постав­щи­ку аван­сом всю сум­му (или её часть) до выпол­не­ния им встреч­ных обя­за­тельств, то есть пере­да­че това­ра. Заклю­чив пред­ва­ри­тель­ный дого­вор куп­ли-про­да­жи недви­жи­мо­сти, поку­па­тель даёт зада­ток про­дав­цу в каче­стве гаран­тии того, что сдел­ка состо­ит­ся. Обра­ти­те вни­ма­ние, что в пер­вом слу­чае упо­треб­лён тер­мин “аванс”, а во вто­ром — “зада­ток”. Слу­чай­но ли это? По смыс­ло­во­му зна­че­нию, как сум­ма, выпла­чен­ная напе­рёд, оба сло­ва — сино­ни­мы. Одна­ко в юри­ди­че­ском смыс­ле — это раз­ные поня­тия. Зада­ток и аванс — в чем раз­ни­ца?

    Чем отличается аванс от задатка

    Аванс не явля­ет­ся пра­во­вой кате­го­ри­ей. Мож­но най­ти опре­де­ле­ние аван­са в сло­ва­рях, но его не най­ти в зако­но­да­тель­стве. Это все­го лишь пред­ва­ри­тель­ный пла­тёж в счёт сто­и­мо­сти това­ра или услу­ги, не воз­ла­га­ю­щий на сто­ро­ны обя­за­тель­ство испол­не­ния. При раз­ры­ве дого­во­ра и еще невы­пол­нен­ных обя­за­тель­ствах аванс как пра­ви­ло воз­вра­ща­ет­ся.

    При­ме­ры аван­сов в жиз­ни повсю­ду:

    • рабо­то­да­тель выпла­чи­ва­ет день­ги в счёт зар­пла­ты напе­ред, но если он уво­лит работ­ни­ка, аванс будет высчи­тан из остат­ка з/п послед­не­го (в том, слу­чае, если тот не успе­ет отра­бо­тать его);
    • нало­го­вые пла­те­жи мож­но осу­ществ­лять зара­нее соглас­но п. 3, ст. 58 НК РФ, но за нару­ше­ние поряд­ка упла­ты аван­со­вых пла­те­жей лицо к ответ­ствен­но­сти по нало­го­во­му зако­но­да­тель­ству не при­вле­кут, хотя могут начис­лить пеню за про­сроч­ку;
    • покуп­ка това­ра в интер­не­те опла­чи­ва­ет­ся аван­сом, но поку­па­тель впра­ве воз­вра­тить товар и вер­нуть день­ги.

    Аванс исполь­зу­ют в мел­ких и сред­них по вели­чине пла­те­жах. Он не име­ет боль­шо­го зна­че­ния (то есть без него мож­но вполне обой­тись), и не тре­бу­ет состав­ле­ния отдель­но­го пись­мен­но­го согла­ше­ния о его вне­се­нии в пись­мен­ной фор­ме.

    В чем особенности задатка

    Хотя оба спо­со­ба (аванс и зада­ток) явля­ют­ся пред­ва­ри­тель­ной опла­той, у задат­ка, поми­мо функ­ций пред­опла­ты, есть ещё две важ­ные осо­бен­но­сти: он явля­ет­ся дока­за­тель­ным фак­том сдел­ки и обес­пе­чи­ва­ет её выпол­не­ние. Это зало­же­но в ст. 380 ГК РФ. Одна­ко такие функ­ции име­ют­ся толь­ко у задат­ка, о кото­ром заклю­че­но пись­мен­ное согла­ше­ние, при этом совер­шен­но не важ­но, боль­шая сум­ма вно­сит­ся пред­ва­ри­тель­но или нет.

    • В отсут­ствии пись­мен­но­го под­твер­жде­ния зада­ток игра­ет роль ни к чему не обя­зы­ва­ю­ще­го аван­са.
    • Зада­ток, по согла­ше­нию сто­рон, высту­па­ет гаран­ти­ей заклю­че­ния конеч­но­го дого­во­ра, усло­вия кото­ро­го содер­жат­ся в пред­ва­ри­тель­ном дого­во­ре.

    Потеря задатка при невыполнении обязательств

    Зада­ток регу­ли­ру­ет ответ­ствен­ность сто­рон при пре­кра­ще­нии либо невы­пол­не­нии обя­за­тельств. Ста­тья 381 ГК доход­чи­во объ­яс­ня­ет, воз­вра­ща­ет­ся или нет зада­ток при невы­пол­не­нии взя­тых на себя обя­за­тельств.

    Обес­пе­чи­тель­ная роль задат­ка в том, что винов­ная в сры­ве дого­во­ра сто­ро­на поне­сет денеж­ную поте­рю: зада­ток либо теря­ет­ся пла­тель­щи­ком в слу­чае его вины, либо воз­вра­ща­ет­ся полу­ча­те­лем в двой­ном раз­ме­ре, если он вино­ват в неис­пол­не­нии дого­во­ра. И в этом глав­ное отли­чие задат­ка от аван­са.

    Поте­ря пред­ва­ри­тель­но вне­сён­ной сум­мы — не един­ствен­ная мера обес­пе­че­ния испол­не­ния взя­тых обя­за­тельств: винов­ная сто­ро­на по умол­ча­нию обя­за­на воз­ме­стить убыт­ки постра­дав­шей, за исклю­че­ни­ем слу­чая, когда дого­вор не преду­смат­ри­ва­ет это­го усло­вия.

    В каких случаях задаток возвращают

    Но утра­та задат­ка про­ис­хо­дит не все­гда:

    Если дого­вор рас­тор­га­ет­ся до нача­ла его выпол­не­ния, по вза­им­но­му согла­сию сто­рон, или в слу­чае невоз­мож­но­сти его выпол­не­ния, соглас­но ста­тье 416 ГК, то зада­ток под­ле­жит воз­вра­ту.

    Что такое невозможность выполнения обязательств

    • Ст. 416 при­зна­ет испол­не­ние дого­во­ра невоз­мож­ным при обсто­я­тель­ствах, за появ­ле­ние кото­рых ни одна из сто­рон не несёт ответ­ствен­но­сти.
    • Но если долж­ник (то есть полу­ча­тель пред­ва­ри­тель­но упла­чен­ной сум­мы) не может испол­нить обя­за­тель­ства по вине кре­ди­то­ра (пла­тель­щи­ка этой сум­мы), то послед­ний не впра­ве потре­бо­вать воз­вра­та выпла­чен­ных по обя­за­тель­ству средств.

    Невоз­мож­ность испол­не­ния обя­за­тельств воз­ни­ка­ет в сле­ду­ю­щих слу­ча­ях:

    • На осно­ва­нии поста­нов­ле­ний госу­дар­ствен­ных орга­нов вла­сти или ОМСУ (ст. 417 ГК РФ), но:
      • обя­за­тель­ства долж­ни­ка долж­ны быть испол­не­ны, если запре­ти­тель­ные акты при­ня­ты вла­стя­ми по его непо­сред­ствен­ной вине, то есть все выпла­чен­ное кре­ди­то­ром, необ­хо­ди­мо будет воз­вра­тить;
      • при отмене поста­нов­ле­ния вла­стей или при­зна­нии их недей­стви­тель­ны­ми, выпол­не­ние обя­за­тельств воз­об­нов­ля­ет­ся, если толь­ко кре­ди­тор за это вре­мя не успе­ет сам отка­зать­ся от выпла­ты сум­мы, или в дого­во­ре не ска­за­но дру­го­го.
    • Смерть граж­да­ни­на (ст. 418 ГК РФ): смерть долж­ни­ка или кре­ди­то­ра, без кото­рых обя­за­тель­ства не могут быть испол­не­ны в силу нераз­рыв­ной свя­зи с лич­но­стью умер­ше­го и тре­бо­ва­ния его лич­но­го уча­стия.
    • Лик­ви­да­ция юри­ди­че­ско­го лица (долж­ни­ка или кре­ди­то­ра), на осно­ва­нии ст. 419 ГК РФ.

    Задаток или аванс платится при покупке квартиры?

    Учи­ты­вая зна­чи­мость и важ­ность сдел­ки при покуп­ке квар­ти­ры пла­тит­ся имен­но зада­ток. Он счи­та­ет­ся денеж­ным зало­гом, гаран­ти­ру­ю­щим, что поку­па­тель не отка­жет­ся от сво­их наме­ре­ний. В то же вре­мя зада­ток обя­зы­ва­ет и про­дав­ца не пере­ду­мать и пре­кра­тить поис­ки дру­гих кли­ен­тов.

    Так как вно­сит­ся сум­ма круп­ная, необ­хо­ди­мо соста­вить пись­мен­ный доку­мент о пере­да­че задат­ка от одной сто­ро­ны к дру­гой, жела­тель­но заве­рив его у нота­ри­уса. Это необ­хо­ди­мо:

    • что­бы не поте­рять свои день­ги;
    • под­твер­дить досто­вер­ность сдел­ки;
    • обес­пе­чить испол­не­ние дого­во­ра куп­ли-про­да­жи (без пись­мен­но­го согла­ше­ния пред­опла­та будет счи­тать­ся аван­сом и не будет играть ника­кой юри­ди­че­ской роли).

    Возвращается или нет задаток при покупке квартиры?

    Ответ под­ска­зы­ва­ет ст. 381 ГК:

    • Если поку­па­тель, упла­тив денеж­ный залог, вдруг най­дёт более выгод­ный для себя вари­ант, и отка­жет­ся от сдел­ки, то он теря­ет свой зада­ток.
    • Если про­да­вец, взяв зада­ток, пере­ду­ма­ет про­да­вать своё жильё или решит про­дать его дру­го­му лицу, он дол­жен будет вер­нуть зада­ток поку­па­те­лю в двой­ном раз­ме­ре.

    Важ­но! Зада­ток при покуп­ке квар­ти­ры воз­вра­ща­ет­ся, если испол­не­ние обя­за­тельств меж­ду сто­ро­на­ми ещё не нача­лось, и они вза­им­но дого­во­ри­лись о том, что дого­вор под­пи­сан не будет, либо воз­ник­ли дру­гие обсто­я­тель­ства, не зави­ся­щие от обе­их сто­рон, пере­чис­лен­ные в ст. 416 — 419 ГК РФ.

    Дру­ги­ми сло­ва­ми, воз­врат задат­ка при покуп­ке квар­ти­ры воз­мо­жен, если сто­ро­ны встре­ти­лись, дого­во­ри­лись, но потом и поку­па­тель, и про­да­вец реши­ли, что им эта сдел­ка не нуж­на, и никто не успел пред­при­нять ника­ких дей­ствий. В осталь­ных слу­ча­ях попыт­ку воз­вра­та задат­ка при­хо­дит­ся делать через суд.

    Как вернуть задаток за квартиру через суд

    Не все­гда ясно, что счи­тать нача­лом испол­не­ния обя­за­тельств в сдел­ках с недви­жи­мо­стью. Юри­ди­че­ски обя­за­тель­ства сто­рон всту­па­ют в силу толь­ко после под­пи­са­ния дого­во­ра куп­ли-про­да­жи, но фак­ти­че­ски и поку­па­тель, и про­да­вец при­сту­па­ют к испол­не­нию задол­го до это­го:

    • упа­ко­вы­ва­ют вещи;
    • осво­бож­да­ют поме­ще­ние;
    • откры­ва­ют бан­ков­ские ячей­ки для рас­чё­та;
    • под­го­тав­ли­ва­ют доку­мен­ты на недви­жи­мость;
    • подыс­ки­ва­ют жилье вза­мен про­дан­но­го и вно­сят за него в свою оче­редь зада­ток.

    Отправ­ной точ­кой отсче­та нача­ла испол­не­ния обя­за­тельств мож­но счи­тать состав­ле­ние пред­ва­ри­тель­но­го дого­во­ра с ука­за­ни­ем сро­ка заклю­че­ния основ­но­го дого­во­ра и зало­го­вое согла­ше­ние о задат­ке.

    То есть сто­ро­ны, под­пи­сы­вая пред­ва­ри­тель­ный дого­вор, как бы отсе­ка­ют себе путь назад и преду­смат­ри­ва­ют воз­мож­ную поте­рю задат­ка. Но опять же: пред­ва­ри­тель­ный дого­вор помо­га­ет сто­ро­нам прий­ти к кон­сен­су­су и под­го­то­вить буду­щую сдел­ку, но юри­ди­че­ской силы при этом не име­ет.

    Общие выво­ды сле­ду­ю­щий:

    • Добить­ся воз­вра­та задат­ка при при­об­ре­те­нии квар­ти­ры до под­пи­са­ния основ­но­го дого­во­ра куп­ли-про­да­жи лег­че, если не было заклю­че­но пред­ва­ри­тель­ное согла­ше­ние.
    • Воз­врат задат­ка в судеб­ном поряд­ке воз­мо­жен, если кре­ди­тор суме­ет дока­зать, что ника­ких реаль­ных шагов в испол­не­нии сво­их обя­за­тельств сто­ро­ны не успе­ли при­нять.
    • Одно­знач­но вер­нуть зада­ток после рас­тор­же­ния уже под­пи­сан­но­го дого­во­ра нель­зя, если вина за пре­кра­ще­ние обя­за­тельств лежит на поку­па­те­ле.

    Как работает закон о задатке в договорах ДДУ

    Ещё одна непо­нят­ность — это ста­тья 419 ГК, юри­ди­че­ски поз­во­ля­ю­щая пре­кра­щать свои обя­за­тель­ства после лик­ви­да­ции фир­мы, то есть при банк­рот­стве. Это может стать лазей­кой для застрой­щи­ков.

    При состав­ле­нии дого­во­ра доле­во­го уча­стия доль­щик выпла­чи­ва­ет сред­ства за квар­ти­ру застрой­щи­ку в каче­стве пред­опла­ты. Раз­ли­чия меж­ду такой пред­опла­той и обыч­ным задат­ком при покуп­ке вто­рич­но­го жилья, конеч­но, есть. Хотя бы пото­му, что застрой­щик тре­бу­ет пол­ной пред­опла­ты. Но юри­ди­че­ски у пред­опла­ты в ДДУ име­ют­ся все три осо­бен­но­сти задат­ка плюс тот факт, что пред­ва­ри­тель­ная опла­та в ДДУ все­гда под­твер­жда­ет­ся доку­мен­таль­но, зна­чит её мож­но счи­тать имен­но задат­ком, а не аван­сом.

    При­зна­ние фир­мы банк­ро­том поз­во­ля­ет ей уйти от ответ­ствен­но­сти перед доль­щи­ка­ми и не воз­вра­щать пред­опла­ту.

    Это про­ще паре­ной репы — с кого спра­ши­вать, когда фир­мы нет?

    Фор­маль­но инте­ре­сы доль­щи­ка защи­ще­ны зако­ном, и любой суд при­зна­ет непра­во­мер­ность поте­ри денег ни в чем не повин­ных людей:

    • Заво­дит­ся дело о банк­рот­стве застрой­щи­ка.
    • Откры­ва­ет­ся испол­ни­тель­ное про­из­вод­ство, и акти­вы застрой­щи­ка выстав­ля­ют на аук­ци­о­ны.
    • Всех кре­ди­то­ров-доль­щи­ков поме­стят в реестр с ука­за­ни­ем оче­ред­но­сти.

    Вопрос — сколь­ко вре­ме­ни при­дёт­ся ждать доль­щи­кам воз­вра­та денег, и вер­нут ли они их пол­но­стью?

    Вни­ма­ние! С пер­во­го июля 2019 г. застрой­щи­кам запре­тят при­вле­кать для стро­и­тель­ства сред­ства граж­дан.

    Заключение: Задаток или аванс — что выбрать?

    Зада­ток защи­ща­ет и под­стра­хо­вы­ва­ет сдел­ку и обла­да­ет юри­ди­че­ской силой:

    • воз­мож­ность поте­рять день­ги дис­ци­пли­ни­ру­ет сто­ро­ны в выпол­не­нии обя­за­тельств;
    • при обсто­я­тель­ствах, не зави­ся­щих от воли сто­рон, и при тре­бо­ва­ни­ях воз­вра­тить пред­опла­ту до нача­ла дей­ствия дого­во­ра, зада­ток может быть воз­вра­щён;
    • исполь­зо­вать такой вид пред­опла­ты сле­ду­ет при зна­чи­мых сдел­ках, напри­мер, с недви­жи­мо­стью, и толь­ко на осно­ве пись­мен­но­го согла­ше­ния.

    Аванс не накла­ды­ва­ет ника­кой ответ­ствен­но­сти на участ­ни­ков дого­во­ра, и может быть воз­вра­щен в любое вре­мя, если, конеч­но, усло­вия его полу­че­ния не реа­ли­зо­ва­ны:

    • напри­мер, полу­чен­ный на эти день­ги товар уже про­дан;
    • работ­ник перед уволь­не­ни­ем успел отра­бо­тать поло­жен­ное коли­че­ство часов и т. д.

    Исполь­зо­вать аванс мож­но при покуп­ках по дого­во­рам, в интер­не­те, при опла­те услуг.

    Предоплата при покупке квартиры

    Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

    На Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Откроется в новой вкладке.»>Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

    На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

    Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. Откроется во всплывающем окне.»>агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры.

    Предоплата при покупке квартиры может вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

    Задаток при покупке квартиры

    Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

    В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

    Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность.

    Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.

    Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (Откроется в новой вкладке.»>ст. 380, 381 ГК РФ).

    В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.380, ГК РФ).

    Аванс при покупке квартиры

    Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

    По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

    На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

    Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в Откроется в новой вкладке.»>ст.381.1, ГК РФ.

    Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание Откроется в новой вкладке.»>«альтернативных сделок» и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс.

    Договор аванса при покупке квартиры

    На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

    Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – Аргументы ЗА и ПРОТИВ.
    Откроется в новой вкладке.»>агентство недвижимости.

    Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у Откроется в новой вкладке.»>нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки.

    Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

    Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

    В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях.

    Правильно составить все формулировки авансового договора с учетом условий конкретной сделки, можно, например, с помощью Откроется в новой вкладке.»>специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

    Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

    Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с Откроется в новой вкладке.»>ПДКП между дольщиком и Откроется в новой вкладке.»>Застройщиком).

    По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

    На Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

    Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует. Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном Откроется в новой вкладке.»>договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса. В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться.

    Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
    Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

    Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

    Информация оказалась полезной?
    Сохрани ее себе, еще пригодится!

    Читать еще:  Чтобы взять ипотеку сколько нужно работать
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector