Содержание

Перевод квартиры в нежилое помещение 2018

Перевод квартиры в нежилое помещение по-новому. Обзор изменений законодательства

С 9 июня вступят в силу поправки в Жилищный кодекс, уточняющие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Соответствующий закон 29 мая подписал Владимир Путин (Федеральный закон от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Изменения направлены на защиту прав собственников квартир, которые часто страдают от соседства с нежилыми помещениями. Рассмотрим, что изменится для предпринимателя с указанной даты.

Расширение перечня документов

Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, содержащей перечень документов, дополнена п. 6 и п. 7. Теперь помимо прочих документов, нужно также предоставить:

  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
  • согласия собственников всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Ранее таких требований не было и достаточно было предоставить:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Что должно быть указано в согласии от соседей?

Как уже было указано выше, согласие необходимо получить от собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению.

Примыкающими признаются помещения, имеющие общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением (ч. 2.2. ст. 23 Жилищного кодекса РФ)

Согласие оформляется письменно в произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственников примыкающих помещений.

Если к формулировкам такого согласия требований нет, то к наличию обязательных реквизитов есть. В нем должны быть указаны:

  • фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
  • полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
  • паспортные данные собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, номер принадлежащего такому собственнику помещения, примыкающего к переводимому помещению, реквизиты документов, подтверждающих право собственности этого собственника на указанное помещение.

Ответа на вопрос, необходимо ли делать согласие от каждого собственника в виде отдельных документов или можно подготовить один документ, в котором указать всех собственников в виде списка. Я считаю, что решение остается на усмотрение собственника, подготавливающего документы.

Повторюсь, главное требование содержания согласия – возможность определить волеизъявление собственников примыкающих помещений. При этом какие-либо критерии, по которым собственники примыкающих помещений могут отказать в даче согласия на перевод, на законодательном уровне не закреплены. В итоге, я допускаю, что на практике возможны случаи, когда собственники таких помещений могут злоупотреблять своим правом и без наличия объективных причин – не давать соответствующее согласие. Также не исключаю и вариант наличия коррупционной составляющей, где собственники в обмен на дачу согласия могут потребовать оплату какой-либо суммы. В то же время возможность оспорить бездействие собственников, которые не хотят давать согласие, не предусмотрена жилищным законодательством.

Требования к протоколу общего собрания

Во-первых, для возможности принятия решений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, был расширены полномочия общего собрания собственников. Возможность решения такого вопроса предусмотрена п. 4.5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Во-вторых, для получения согласия на общем собрании был введен новый механизм определения кворума (необходимого количества голосов для принятия решений на собрании).

Так, если в многоквартирном доме больше двух подъездов, кворум будет, если в собрании приняли участие более 50% голосов в доме, включая:

  • более чем две трети голосов от числа голосов, которыми владеют собственники подъезда, где находится переводимое помещение;
  • не менее половины голосов, которые обладают собственники примыкающих к переводимому помещению.

Для принятия решения будет достаточным наличие количества голосов «ЗА» более 50 % от количества принявших участие, но при условии, что «ЗА» принятие указанного решения проголосовали большинство голосов от принявших участие и являющимися, собственниками помещений в подъезде, где находится переводимое помещение (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если в доме один подъезд, то для кворума необходимо:

  • более две трети голосов, принявшие участие в собрании от общего количества голосов;
  • не менее половины голосов, которые принадлежат собственникам, примыкающих помещений к переводимому.

А для принятия решения требуется большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Рассмотренные выше нововведения не коснутся собственников, приобретающих нежилое помещение в многоквартирном доме, которое уже было переведено из квартиры или изначально было в составе дома.

А тем собственникам, которые планировали подавать документы на перевод в ближайшее время, рекомендую поторопиться, и если успеть это сделать до 9 июня, то представлять дополнительные документы не потребуется. Напомню, что жилищное законодательство, как и гражданское не имеет обратной силы, если иное не указано в принимаемом законе (ст. 6 Жилищного кодекса РФ).

Инструкция по переводу жилого помещения в нежилое

Нежилой фонд – это здание или же его часть (например, квартира), оснащенное всеми коммуникациями. К нему предъявляются все те же требования технической эксплуатации, что и к жилому фонду. Но главное, что отличает его от помещений жилого фонда, – это невозможность в нем зарегистрироваться (прописаться), а значит, и проживать. Порядок перевода помещения из жилого фонда в нежилой предусматривает несколько этапов, на каждом из которых требуется сбор и предоставление определенного комплекта документов. Каждый из этих этапов нацелен на получение промежуточного разрешения от контролирующих органов. Представляется целесообразным рассмотреть их все для составления подробной дорожной карты.

Разрешена ли коммерческая деятельность в жилом помещении?

Использование жилого помещения в предпринимательской деятельности без перевода допускается лишь при условии соблюдения следующих обязательных требований:

  1. предприниматель проживает в жилом помещении на законных основаниях (т.е. зарегистрирован в нем по месту жительства в установленном порядке);
  2. предпринимательская деятельность не должна нарушать прав и законных интересов других граждан, как проживающих совместно с предпринимателем, так и соседей;
  3. жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. В настоящее время основные требования к жилому помещению предусмотрены Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, а также Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утвержденными Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000 г.
Читать еще:  Плюсы и минусы товарищества собственников недвижимости

Таким образом, вы можете использовать жилое помещение для ведения предпринимательской деятельности, главное чтобы эта деятельность не была шумной, грязной и не доставляла окружающим неудобства. При этом обязательно наличие правоустанавливающих документов на объект и государственная регистрация предпринимательской деятельности.

Если вы планируете использовать свое жилое помещение под прачечную, магазин, салон красоты, либо организовать полноценный офис, то в таком случае придется переводить его в разряд нежилого.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Этап 1. Обращение в межведомственную комиссию для одобрения перевода

Для начала следует убедиться, что в помещении не производилось никаких неузаконенных перепланировок. Если кто-то до вас пытался капитально его переделать, значит, процедуру перевода из жилого в нежилой фонд нужно начинать именно с легализации этих переделок.

Далее необходимо подготовить документы для предоставления в Департамент Управления Имуществом, чтобы специально созданная межведомственная комиссия рассмотрела вопрос о возможности перевода жилого помещения в коммерческий формат и утвердила разрешение. Инициатива по сбору документов должна исходить только от одного из собственников помещения (либо от лица по доверенности от одного из собственников). Подготовить же нужно следующую документацию:

Для того чтобы заказать экспликацию поэтажного плана в Бюро Технической Инвентаризации, следует вначале обратиться в Департамент Управления Имуществом для получения доверенности, с помощью которой данную экспликацию можно заказать. Это требует написания заявления установленного образца и предъявления следующих документов:

  • паспорта РФ (с доверенностью, заверенной нотариально, если обращение оформляет доверенное лицо);
  • документ, удостоверяющий право собственности на помещение: выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества; свидетельство о вступление в права наследования; договор купли-продажи; договор инвестирования.

Срок предоставления указанной доверенности составляет до 1 месяца. Затем один из собственников (или лицо по доверенности) должен обратиться в БТИ, где пишет заявление с просьбой предоставить ему поэтажный план объекта. К заявлению нужно приложить все указанные выше документы (вместо паспорта можно предоставлять его копию заверенную нотариально).

  1. Технический план и технический паспорт помещения .

Данный документ заказывается по заявлению непосредственно в БТИ или же в МФЦ.

  1. Заключение, выдаваемое пожарным надзором .

В нем должно быть указано, что данное помещение удовлетворяет всем пожарным требованиям и соответствует нормам. За данным заключением следует обратиться в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС, где нужно оформить заявление на проведение внеплановой инспекции. Ответственный сотрудник должен выехать на место и провести осмотр. По результатам осмотра составляется рекомендация и если все соответствует установленным нормам, то собственнику выдается заключение.

  1. Заключение, выдаваемое санитарно-эпидемиологическим надзором .

Требуется обратиться в Санитарно-эпидемиологическую станцию соответствующего района, где написать заявление об инициировании проверки. Осмотр осуществляет ответственный сотрудник в назначенное время – акт о результатах осмотра забирается в СЭС.

Чтобы перевести жилую квартиру в нежилой фонд, требуется предоставление справки ДЕЗ. В данном документе содержится информация о прочих помещениях, которые находятся на том же этаже (в том же подъезде) с квартирой, которую требуется перевести. Справку можно получить в управляющей компании дома. Нужно будет написать заявление, приложить паспорт (или доверенность), а также документ, подтверждающий право собственности.

В 99% случаев перевод из жилого в нежилой фонд упирается именно в невозможность получить от собственников-соседей данное согласование. А оно требуется в обязательном порядке, если помещение (квартира) располагается в многоэтажном доме не на первом этаже (это важно). Если оно находится на первом этаже и будет оборудовано отдельным входом с улицы, то получать согласия соседей не требуется! А теперь стоит оценить всю трудоемкость получения официального соседского согласия:

  • Нужно обратиться в управляющую компанию для инициации внеочередного собрания собственников жилого дома, а также с включением в повестку дня вопроса о переводе в нежилой фонд рассматриваемой квартиры. Внеочередное собрание требует письменного уведомления (приглашения) не позднее, чем за 10 суток до самого собрания.
  • Кворум составляет не менее половины от числа собственников дома.
  • Решение законно, если принимается более, чем двумя третями голосов присутствующих.

Оцените вероятность того, что на внеплановое собрание придет более половины собственников квартир (особенно, если в доме несколько сотен квартир). А потом пришедшие еще и должны будут принять нужное вам решение, в котором лично они вовсе и не заинтересованы. Если хотя бы от половины требуется, чтобы проголосовало более 2/3, то это означает, что поддержка вашего проекта жильцами дома должна быть просто фантастической! В сущности, недостижимость синхронного согласия соседей – это главный барьер на пути перевода жилых помещений в нежилой фонд.

  1. Техническое заключение от управляющей компании .

В данном документе, выдаваемом по заявлении при предоставлении паспорта и документа, подтверждающего право собственности на квартиру, описывается техническое состояние всего капитального строения. Здесь обязательно должна присутствовать фраза, что капитальная конструкция не находится в аварийном состоянии.

Эта справка нужна, как подтверждение того, что в квартире, которую предполагается переводить в нежилой фонд, уже никто не прописан. Поэтому, во-первых, нужно озаботиться тем, чтобы пройти перерегистрацию заблаговременно, а во-вторых, следует учесть, что срок действия справки – ровно 2 недели.

  1. Проект на переустройство жилого помещения в нежилое .

Проект требуется подготовить в проектной компании, обладающей соответствующими лицензией, то есть, допусками СРО (это важно). К готовому проекту следует приложить копию СРО с оборотной частью (где указан перечень всех разрешенных к проведению работ).

Совершенно очевидно, что начинать сбор документации следует именно с согласия соседей. Если его не будет, то все дальнейшие усилия, увы, напрасны.

Далее для перевода жилого помещения в нежилое необходимо, чтобы все собственники квартиры (именно все) или же их доверенные лица обратились в Департамент Управления Имуществом (который и является органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое, а точнее – дающим разрешение на эту процедуру). Там каждый из собственников должен написать заявление, где должна быть указана причина перевода. К заявлению прикладываются:

  • Все указанные выше документы и справки (п.1-п.9).
  • Паспорта РФ.
  • Подтверждающие права собственности свидетельства и документы.

Если переводом занимаются доверенные лица, то требуется предоставление оригиналов доверенностей, оформленных нотариально. Если же юридическое лицо, – то всех его учредительных документов.

Когда все документы собраны и предоставлены, комиссия начинает рассматривать заявку о выводе помещения из жилого фонда и перевода его в нежилой. Срок рассмотрения и перевода по закону не должен превышать 45 суток. В процессе обсуждения рассматриваются различные факторы и возможные последствия образования на месте квартиры потенциального коммерческого помещения. Решение подразумевает либо согласие с выдачей разрешения, либо мотивированный отказ с указанием причин. И в том, и в другом случае протокол обязаны выдать на руки по истечении трех суток. Без указание причин отказ вынесен быть не может – в этом случае у дела есть все шансы быть обжалованным в судебном порядке.

Этап 2. Обращение в БТИ для определения стоимости перевода

Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое? С 2018 года определение стоимости решается на основе показателей балансовой стоимости, которая, в свою очередь, основывается на текущих рыночных ценах.

Для определения стоимости перевода жилого помещения в нежилое, после получения протокола решения межведомственной комиссии всем (опять же) собственнику (или же их доверенным лицам) следует обратиться в отдел приватизации и управления жилищным фондом БТИ (или же в многофункциональный центр предоставления государственных услуг — МФЦ) с соответствующим заявлением. К заявлению следует приложить:

  • Паспорт РФ.
  • Свидетельства о собственности или же иные документы, подтверждающие соответствующие права заявителей на помещение.
  • Протокол межведомственной комиссии.
  • Поэтажный план.
  • Технический паспорт.
  • Доверенность, заверенная нотариально, если переводом занималось доверенное лицо.
  • Учредительные документы, если переводом занималось юридическое лицо.
Читать еще:  Повестка в суд на развод образец

Сформированная комиссия из состава отдела управления жилищным фондом БТИ рассматривает заявление и составляет протокол, о принимаемой к расчету стоимости, которую заявители обязаны доплатить через банк по предоставляемым комиссией реквизитам. При определении величины доплаты комиссия принимает в расчет сразу несколько критериев:

  • техническое состояние капитального строения;
  • коммерческая привлекательность района и конкретного места расположения помещения;
  • наличие рядом других подобных помещений;
  • удобство в эксплуатации.

Этап 3. Регистрация прав собственности

Финальную регистрацию перевода помещения в нежилой фонд проводит УФРС. Для этого все собственники должны обратиться непосредственно в УФРС или же в МФЦ (что удобнее) с заявлениями, к которым нужно приложить следующие документы:

  • Паспорта РФ (и доверенности, в случае работы через доверенных лиц).
  • Протокол межведомственной комиссии и комиссии БТИ.
  • Протокол комиссии отдела управления жилищным фондом БТИ.
  • Учредительные документы, если за переводом обращалось юридическое лицо.

Требуется оплатить госпошлину за регистрацию права собственности – 1000 рублей. Регистратор принимает оригиналы и копии поданных документов (кроме паспортов) с предоставлением соответствующей расписки в получении. В ней будет указана дата готовности свидетельства. По предъявлении данной расписки можно будет забрать обновленные свидетельства о праве собственности на нежилое (уже) помещение.

Как перевести жилой дом в нежилой фонд?

При переводе жилого дома в нежилой фонд применяются те же самые нормы права, что и при переводе жилого помещения. Но разница в том, что при переводе жилого дома в нежилое в состав этого дома могут входить несколько самостоятельных жилых помещений. То есть фактически необходимо перевести в нежилое состояние все жилые помещения дома. Но если собственник какого-нибудь из помещений в составе данного дома откажется переводить свое в нежилое, то возникнут трудности.

Перевод квартиры в нежилое помещение 2018

С 9 июня 2019 года изменится порядок перевода жилого помещения в нежилое — вступают в силу изменения в Жилищный кодекс РФ

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФговорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить. Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФпоявится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В ЖК РФ появится отдельный кворум ОСС по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФбудет включён п. 4.5. Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФо кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение. Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.
Читать еще:  Поручитель в сбербанке требования при ипотеке

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7– спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального законапорядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ– при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

Как перевести жилое помещение в категорию нежилых?

Перевод жилого помещения в нежилое — самый доступный по стоимости вариант получить помещение для размещения офиса или торговой точки. Строительство или аренда помещения обходится дороже. Однако сама процедура перевода вызывает вопросы. Один из спорных моментов, который волнует собственников: нужно ли учитывать мнение соседей?

Чтобы избежать проблем с законом при переводе жилого помещения в статус нежилого, оно должно отвечать ряду условий, полный перечень которых содержится в ст. 22 Жилищного кодекса РФ. Напомним, что незаконное переустройство и нецелевое использование жилого помещения наказывается штрафами — до 2500 руб. для граждан, до 50 тыс. руб. для юридических лиц. В случае отказа восстановить помещение в прежнее состояние, игнорирования требований администрации и предписаний суда жилое помещение могут принудительно реализовать на торгах, выплатив собственнику существенно заниженную компенсацию стоимости квартиры за вычетом суммы сопутствующих издержек.

Условия перевода жилого помещения в нежилое

К условиям, необходимым для перевода помещения в нежилое, относятся: отдельный вход со стороны улицы, «самостоятельность» помещения, обеспеченность коммуникациями, отсутствие обременений и др. В перечне ст. 22 ЖК РФ отсутствует условие о необходимости получить согласие соседей.

Однако такое согласие в определенных случаях обязательно. При этом важно, что право голоса есть исключительно у собственников квартир, а не у всех проживающих и зарегистрированных жильцов.

Если перевод объекта в статус нежилого требует переустройства, например, установки или демонтажа инженерных сетей, санитарно-технического, электрооборудования, необходимо получить согласие 2/3 собственников, присутствующих на общем собрании (при кворуме 50% владельцев квартир многоквартирного дома (МКД)).

Когда необходима перепланировка, затрагиваются несущие стены и другие конструкции общего имущества или земельный участок придомовой территории, решение должно приниматься единогласно (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Судебная практика

Особо интересна судебная практика, связанная с вопросом необходимого и достаточного для одобрения муниципалитетом перевода жилых помещений в нежилой фонд количества голосов собственников МКД. Стоит отметить, что практика довольно противоречива, поэтому собственнику, запланировавшему перевод жилого помещения в нежилое, стоит заручиться квалифицированной поддержкой для защиты своих интересов.

Так, собственник обратился в районную администрацию и получил разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд. Проект предполагал разбор нескольких ненесущих конструкций, переоборудование окна в автономный выход. Собственники МКД, сославшись на изменение режима эксплуатации земли под зданием, обратились в суд с просьбой отменить разрешение на перерегистрацию и обязать собственника вернуть объект в прежнее состояние. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования жильцов, но Верховный Суд отказал в удовлетворении иска, указав, что согласие всех собственников жилья обязательно только в том случае, если перепланировкой присоединяется к помещению часть общего имущества (Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2010 по делу № 80-В09-26). Аналогичное решение вынес Высший Арбитражный Суд РФ в Определении № А35-4762/2012 от 18.06.2013 по делу № ВАС-7494/13).

Однако чаще всего представляется затруднительным без квалифицированного представительства выиграть процесс у органов власти, отказывающих в переводе жилого помещения в нежилое, или отстоять свои интересы, когда собственники подают жалобы и составляют коллективные иски постфактум.

Так, собственник получил отказ от администрации в переводе жилого помещения в нежилое для оборудования аптеки. Уполномоченный орган указал, что необходимо согласие всех собственников МКД, в частности, на установку входной группы на придомовой территории. Суд первой инстанции посчитал отказ властей необоснованным, потоскольку работы не влияли на размер общего имущества. Апелляционный же суд пояснил, что запланированное переустройство затрагивает наружную стену дома и земельный участок, относящийся к общему имуществу собственников МКД. С учетом разъяснений Конституционного Суда РФ (определение от 21.12.2011 № 1830-О-О) суд вынес решение об обязательности получения голосов всех собственников. Аналогичное решение вынес Арбитражный суд Северо-Западного округа от 16.12.2014 по делу № А66-1394/2014, которое поддержал и Верховный Суд РФ.

Вопрос о количестве голосов собственников многоквартирного дома, необходимых и достаточных для одобрения перевода жилого помещения в нежилое, — сложный и спорный как для владельца помещения и представителей власти, так и для судей, принимающих решения по делам данной категории.

Поэтому, прежде чем обращаться в администрацию с заявлением о получении согласия на перевод помещения из жилого в нежилое, оптимальным решением будет заранее обратиться к специалисту, чтобы твердо решить вопрос о том, сколько голосов собственников необходимо получить в вашем случае. Далее следует с письменным заявлением обратиться в управляющую компанию, чтобы ваш вопрос рассмотрели на ближайшем или внеочередном собрании собственников. Голосование состоится, если на собрании будут присутствовать не менее 50% собственников МКД.

Если в результате проведенного собрания нужного количества голосов получить не удалось, необходимо провести индивидуальную работу с каждым собственником, а также устранить имеющиеся противоречия — причины несогласия жильцов — до подачи документов в Департамент управления имуществом. Во избежание безапелляционных отказов и конфликтных ситуаций можно предложить несогласным разумную компенсацию или доверить ведение переговоров психологически и юридически подготовленному посреднику.

Подробнее о затронутой в статье теме читайте здесь.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector