Содержание

Обеспечительный платеж в договоре аренды усн

Договором аренды предусмотрена уплата арендатором обеспечительного платежа в размере месячной арендной платы, которая по условиям договора вносится в качестве обеспечения обязательств по договору. В случае расторжения договора арендодатель обязуется вернуть арендатору обеспечительный платеж за вычетом задолженности по аренде (в том числе по возмещению ущерба), если таковая имеется. Является ли сумма полученного обеспечительного платежа для арендодателя авансом? Подлежит ли включению в состав доходов, облагаемых налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, сумма обеспечительного платежа? Или данный платеж следует считать задатком, который не учитывается при определении налоговой базы по указанному налогу на основании пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Сумма обеспечительного платежа не является доходом арендодателя (при условии ее возврата арендатору) и не включается в налоговую базу при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

В то же время, если обеспечительный платеж будет направлен на погашение задолженности арендатора (в том числе на возмещение убытков) или в счет уплаты за последние месяцы аренды, то сумма обеспечительного платежа включается в доход арендодателя на дату проведения зачета (удержания) указанных средств, в счет погашения задолженности по договору аренды.

При этом следует учитывать, что у налоговых органов может быть иная точка зрения.

Обоснование вывода:

Организации при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (далее — Налог), учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 249 и ст. 250 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), за исключением доходов, предусмотренных ст. 251 НК РФ (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Так, при определении налогооблагаемой базы по Налогу не учитываются, в частности, доходы в виде имущества, имущественных прав, полученных в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств (пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ).

По нашему мнению, сумма обеспечительного платежа не является задатком, если прямо не названа таковым в договоре, и при этом договором не предусмотрен возврат суммы обеспечительного платежа именно в двойном размере арендатору в случае неисполнения обязательств по договору арендодателем (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Вместе с тем денежные средства не могут быть предметом залога, в связи с этим обеспечительный платеж нельзя рассматривать в качестве залога (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26).

При этом гражданское законодательство предусматривает иные способы обеспечения обязательств, которые могут быть определены сторонами договора самостоятельно. То есть список способов обеспечения обязательств не является исчерпывающим (п. 1 ст. 329 ГК РФ). В связи с чем обеспечительный платеж следует рассматривать в качестве обеспечения обязательств арендатора по погашению задолженности (в том числе по возмещению убытков арендодателю в случае причинения таких убытков).

Следовательно, полученная арендодателем сумма обеспечительного платежа (при условии ее возврата по истечении срока действия договора аренды), на наш взгляд, не должна учитываться при определении налоговой базы по Налогу на основании пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Следует отметить, что данной точки зрения придерживается и Минфин России (письма Минфина России от 08.04.2013 N 03-11-06/2/11372, от 24.10.2012 N 03-11-06/2/135, от 13.08.2012 N 03-11-06/2/107, от 24.07.2012 N 03-11-06/2/94, от 12.05.2012 N 03-11-06/2/68, от 10.02.2011 N 03-11-06/2/19). Кроме того, существует судебная практика, поддерживающая данную позицию (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.12.2009 по делу N А29-11314/2008, ФАС Северо-Западного округа от 17.11.2009 по делу N А05-14474/2008, ФАС Поволжского округа от 11.09.2007 по делу N А65-28954/2006, ФАС Московского округа от 23.05.2006 по делу N КА-А40/4283-06).

В то же время рассматриваемый платеж помимо обеспечительной функции выполняет еще и платежную функцию, так как может быть направлен на оплату, в частности, аренды за последние месяцы. То есть обеспечительный платеж может рассматриваться еще и в качестве авансового платежа по арендной плате.

При упрощенной системе налогообложения для отражения доходов применяется кассовый метод, т.е. авансы, поступившие от покупателей, отражаются в доходах в том отчетном периоде, в котором они получены (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, письма Минфина России от 06.07.2012 N 03-11-11/204, от 18.12.2008 N 03-11-04/2/197 (п. 2), от 21.07.2008 N 03-11-04/2/108, Решение ВАС РФ от 20.01.2006 N 4294/05).

Соответственно, если рассматривать обеспечительный взнос в качестве авансового платежа, то указанную сумму следует включать в состав доходов в отчетном (налоговом) периоде ее получения.

Тем не менее, поскольку в момент поступления обеспечительного платежа нельзя однозначно утверждать, что эти денежные средства получены в счет уплаты последних арендных платежей или в счет погашения задолженности арендатора, то, на наш взгляд, он не подлежит включению в налогооблагаемую базу по налогу.

В том случае, если обеспечительный платеж будет направлен на погашение задолженности (в том числе на возмещение убытков) или в счет уплаты платежей за последние месяцы аренды, то указанная сумма должна быть включена в состав доходов арендодателя на дату проведения зачета (удержания) указанных средств, в счет погашения задолженности по договору аренды (смотрите также письмо Минфина России от 26.02.2010 N 03-03-06/1/93).

При этом, учитывая существование различных трактовок обеспечительного платежа (способ обеспечения или авансовый платеж), возможно возникновение споров с налоговыми органами. Для снижения вероятности возникновения разногласий с контролирующими органами рекомендуем организации зафиксировать в учетной политике порядок включения сумм обеспечительного платежа в налоговую базу по налогу. Кроме того, считаем возможным предусматривать в договоре аренды формулировки, не позволяющие двойную трактовку суммы обеспечительного платежа (например, назвать обеспечительный платеж задатком).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

член Палаты налоговых консультантов Алексеева Анна

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член МоАП Мельникова Елена

28 Июля 2016 Обеспечительный платеж при УСН

На практике довольно распространена ситуация, когда арендодатель согласно договору аренды получает от арендатора обеспечительный платеж для обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329, ст. 381.1 ГК РФ). Рассмотрим нюансы бухгалтерского и налогового учета обеспечительного платежа у арендатора и арендодателя при применении ими УСН.

Учет обеспечительного платежа у арендодателя

Налоговый учет. Если в договоре прописано условие возврата обеспечительного платежа после истечения срока аренды, то у арендодателя не возникает доходов, учитываемых при исчислении базы по «упрощенному» налогу. Такой вывод можно сделать из положений Налогового кодекса (подп. 2 п. 1 ст. 251, п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Если же договор содержит условие о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы, то арендатор и арендодатель должны будут составить акт о его зачете. При этом арендодателю следует отразить сумму обеспечительного платежа в качестве дохода в книге учета доходов и расходов на дату составления акта (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-11-06/2/73977, от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071, от 28.10.2013 № 03-11-06/2/45451, от 08.04.2013 № 03-11-06/2/11372, ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/27235@, УФНС России по г. Москве от 02.09.2010 № 20-14/2/092618@).

Читать еще:  Можно ли продать квартиру без техпаспорта

Бухгалтерский учет. Порядок бухгалтерского учета обеспечительного платежа у арендодателя рассмотрим на примере.

ПРИМЕР
Фирма на УСН заключила договоры аренды с арендатором 1 и арендатором 2. От первого она получила обеспечительный платеж в размере 10 000 руб., от второго — 15 000 руб. При этом в договоре с арендатором 1 установлено, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного плтежа, а согласно договору с арендатором 2 обеспечительный платеж будет позднее зачтен в счет арендной платы.

Расчеты с арендатором 1:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
— 10 000 руб. — получен обеспечительный платеж от арендатора 1 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51
— 10 000 руб. — произведен возврат обеспечительного платежа в конце срока действия договора аренды.

Расчеты с арендатором 2:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
— 15 000 руб. — получен обеспечительный платеж от арендатора 2 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 76 субсчет «Арендная плата»
— 15 000 руб. — в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы на дату составления акта;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
— 15 000 руб. — полученный обеспечительный платеж отражен в составе арендной платы в качестве дохода в соответствии с актом на дату его составления.

Обеспечительный платеж в учете арендатора

Налоговый учет. Вопрос налогового учета обеспечительного платежа является актуальным для арендатора, который применяет объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов».

Ситуация практически аналогична рассмотренной выше. При наличии условия о возврате обеспечительного платежа по окончании договора он не может быть учтен арендатором при расчете базы по «упрощенному» налогу в силу того, что не поименован в перечне расходов, приведенном в Налоговом кодексе (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

При этом отметим, что арендатор не должен учитывать данную сумму и в составе доходов в момент возврата (письмо Минфина России от 12.12.2008 № 03-11-04/2/195).

Если же согласно условиям договора между арендатором и арендодателем обеспечительный платеж в последующем будет учтен в составе арендной платы за какой-либо период, то он будет отражен в книге учета расходов и доходов в качестве расхода, связанного с арендной платой за этот период (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; письма Минфина России от 03.04.2015 № 03-11-11/18801, от 28.06.2011 № 03-11-06/2/99).

Бухгалтерский учет обеспечительного платежа у арендатора также рассмотрим далее на примере.

ПРИМЕР
Согласно договорам аренды фирма на УСН перечисляет обеспечительные платежи арендодателю 1 в сумме 10 000 руб., арендодателю 2 — 15 000 руб.
При этом в договоре с арендодателем 1 указано, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного платежа фирме. А по договору с арендодателем 2 будет позднее произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы.

Расчеты с арендодателем 1:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51
— 10 000 руб. — произведен обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
— 10 000 руб. — произведен возврат обеспечительного платежа по окончании договора аренды.

Расчеты с арендодателем 2:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51
— 15 000 руб. — произведен обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
— 15 000 руб. — в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен его зачет в счет арендной платы на дату составления акта;

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 «Арендная плата»
— 15 000 руб. — учет обеспечительного платежа в составе арендной платы в качестве расхода на дату составления акта о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа.

Обеспечительный платеж в договоре аренды усн

Задаток по аренде

Допустим, фирма на УСН сдает в аренду помещения. В договоре аренды со съемщиком в качестве выполнения им обязательств предусмотрено перечисление задатка (обеспечительного платежа) (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Возникает вопрос, вправе ли «упрощенец» обеспечительный платеж арендатора не признавать доходом и не отражать при расчете «упрощенного» налога?
Как известно, компании на УСН при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. При этом такие фирмы не учитывают доходы, не принимаемые в расчет базы по налогу на прибыль (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249, ст. 250, 251 НК РФ). В частности, к ним относятся доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ). Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ).
Таким образом, сумма задатка (обеспечительного платежа) не является доходом и не учитывается при расчете налога при УСН. Отметим, что данной позиции придерживаются Минфин России и налоговики в своих разъяснениях (письма Минфина России от 24.07.2012 № 03-11-06/2/94, от 10.02.2011 № 03-11-06/2/19, от 06.10.2008 № 03-1-04/2/153, УФНС России по г. Москве от 09.03.2005 № 18-08/3/1464).

ОАО «Актив» (арендодатель на УСН) заключило с ОАО «Пассив» (арендатор) договор аренды нежилого помещения сроком на 6 месяцев с 1 сентября. Согласно условиям договора обеспечительный платеж составляет 35 000 руб., ежемесячная арендная плата — 25 000 руб. При этом сумма обеспечительного платежа должна быть перечислена арендатором не позднее 5 сентября. Арендодатель вправе в течение срока действия договора использовать обеспечительный платеж на удержания в возмещение ущерба, задолженности, отступного или возвратить арендатору по окончании срока действия договора.
1 сентября на расчетный счет ОАО «Актив» поступила сумма арендной платы за сентябрь, а 3 сентября — сумма обеспечительного платежа. 30 октября ОАО «Пассив» направило соглашение о расторжении договора аренды от 29 октября № 2. ОАО «Актив», в свою очередь, полностью удержало полученный им обеспечительный платеж в качестве отступного за досрочное расторжение договора арендатором.
В книге учета доходов и расходов арендодатель отразит суммы следующим образом (см. с. 80).
Сумму задатка в книге учета доходов и расходов на момент поступления на расчетный счет (3 сентября) не отражают.

Обеспечительный платеж при УСН

Если же договор содержит условие о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы, то арендатор и арендодатель должны будут составить акт о его зачете. При этом арендодателю следует отразить сумму обеспечительного платежа в качестве дохода в книге учета доходов и расходов на дату составления акта (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-11-06/2/73977, от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071, от 28.10.2013 № 03-11-06/2/45451, от 08.04.2013 № 03-11-06/2/11372, ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/[email protected], УФНС России по г. Москве от 02.09.2010 № 20-14/2/[email protected]).

Ситуация практически аналогична рассмотренной выше. При наличии условия о возврате обеспечительного платежа по окончании договора он не может быть учтен арендатором при расчете базы по «упрощенному» налогу в силу того, что не поименован в перечне расходов, приведенном в Налоговом кодексе (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

  • от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
  • непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
  • несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.
Читать еще:  Ндс при покупке недвижимости юридическим лицом

Обеспечительный платеж при УСН

Ситуация практически аналогична рассмотренной выше. При наличии условия о возврате обеспечительного платежа по окончании договора он не может быть учтен арендатором при расчете базы по «упрощенному» налогу в силу того, что не поименован в перечне расходов, приведенном в Налоговом кодексе (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Фирма на УСН заключила договоры аренды с арендатором 1 и арендатором 2. От первого она получила обеспечительный платеж в размере 10 000 руб., от второго — 15 000 руб. При этом в договоре с арендатором 1 установлено, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного плтежа, а согласно договору с арендатором 2 обеспечительный платеж будет позднее зачтен в счет арендной платы.

Когда обеспечительный платеж по договору аренды становится доходом

В том случае, если сумма обеспечительного платежа (задатка) не будет возвращена налогоплательщиком-арендодателем арендатору, данные суммы признаются доходами, связанными с оплатой за реализованные услуги по предоставлению имущества в аренду, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения.

Согласно п. 1 ст. 346.17 Кодекса датой получения доходов у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения, признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Как правильно использовать обеспечительный платеж

  1. Установить сроки вступления договора в силу – компромиссное решение предусматривает начало отношений между сторонами по факту начисления материальных средств.
  2. Управлять финансами – арендное соглашение регламентирует погашение задолженности по оплате за счет гарантийной величины (путем компромиссного соглашения).
  3. Устранить спорных ситуаций – особый пункт указывает на возможность возвращения или изымания части обеспечительного платежа. Это происходит при наступлении ситуации, предусмотренной положениями оформленного документа (к примеру, поставки).
  1. Компенсаторная функция – денежная сумма выступает в роли компенсации «пострадавшей стороны», а не инструмента для наказания правонарушителя. Рассматриваемые средства покрывают только убытки, без учета фактических потерь.
  2. Способ передачи и хранения платежа – одна из сторон договора получает средства еще до возможного нарушения обязательств. Гражданский же кодекс не запрещает использовать гарантийную величину для коммерческой деятельности.
  3. Предмет обеспечения – платежи представляются в виде государственной валюты, получение которой не вызывает трудностей. Прочие разновидности гарантий требуют дополнительных телодвижений для удовлетворения собственных требований.

О порядке учета обеспечительного платежа (задатка) при УСН

Наша организация (УСН — доходы минус расходы, основной вид деятельности -оказание услуг салонами красоты) строит здание. Стройка на сегодняшний день на стадии внутренней подводки коммуникаций, введение в эксплуатацию планируется в 1 кв-ле 2016 года. Половину помещения планируем занимать сами, а другую половину желает арендовать медицинский центр, который хочет вперед, пока идет строительство, перечислить денежные средства (как задаток) в обеспечение заключения договора аренды. Можем ли мы воспользоваться п.2 ст.251 НК РФ (доходы, не учитываемые при определении налоговой базы . в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств), а уже позже (при введении объекта в эксплуатацию), в день заключения договора аренды помещения, включить всю сумму задатка, который будет уже считаться авансом, в доход?

В том случае, если сумма обеспечительного платежа (задатка) не будет возвращена налогоплательщиком-арендодателем арендатору, данные суммы признаются доходами, связанными с оплатой за реализованные услуги по предоставлению имущества в аренду, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения в рамках УСН.

Обеспечительный платеж в договоре аренды

В рассматриваемой ситуации согласно договору аренды обеспечительный платеж может быть по соглашению сторон полностью зачтен в счет причитающейся арендной платы либо возвращен арендатору (при отсутствии задолженности по арендной плате). В связи с этим всю сумму полученного обеспечительного платежа можно рассматривать как предоплату по договору аренды

Предоставление имущества в аренду рассматривается как оказание услуг и является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 1, 4 п. 1 ст. 148 Налогового кодекса РФ). Налоговая база определяется как установленная договором стоимость аренды без учета НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ).

Обеспечительный платеж в договоре аренды усн

ПБУ 1. 0/9. 9, утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1. То есть в момент признания санкций самой организацией либо в момент вступления в силу судебного решения, если такой зачет организация обязана произвести по решению суда. В соответствии с пунктом 1. ПБУ 1. 0/9. 9 штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров относятся к прочим расходам.

Учет зависит от того, какие условия указаны в договоре. Какова правовая природа обеспечительного платежа в договоре аренды, облагается ли он НДС и налогом на прибыль? По окончании срок действия договора аренды обеспечительный взнос любых платежей из обеспечительного взноса является незаконным. Этот подход к пониманию обеспечительного взноса по договору аренды можно. Учет зависит от того, какие условия указаны в договоре. Обращаем зачтен обеспечительный платеж (часть платежа) в счет оплаты аренды.

Обеспечительный платеж в договоре аренды: описание, особенности и образец

Учитывая сложившуюся практику, можно заключить следующее. Если согласно соглашению платеж исполняет в первую очередь функцию обеспечения, то на дату перечисления он не считается авансом. Соответственно, он не является объектом обложения. Его возвратный характер указывает на то, что его нельзя рассматривать как оплату в счет будущего предоставления услуг. Следовательно, собственник не может принимать к вычету сумму налога по нему. Также следует обратить внимание на то, что если пользователь не выполняет обязательства по соглашению, при зачете платежа в счет штрафных санкций владелец имущества не начисляет НДС.

Особенности отражения операций с полученной суммой будут зависеть от условий соглашения. Так, если стороны оговорили возврат платежа после окончания срока использования имущества, то у собственника доходы, принимаемые в расчет базы, не возникают. Соответствующий вывод вытекает из анализа положений НК (статьи 346.15 (п. 1.1), 251 (п. 1 подпункт 2)). Если в соответствии с соглашением, обеспечительный платеж подлежит зачету в счет суммы, установленной сторонами за пользование имуществом, то оба участника сделки обязаны составить акт. При этом собственник отражает полученные средства в составе доходов на дату оформления указанного документа.

Обеспечительный платеж в договоре аренды усн

Задаток по аренде

Допустим, фирма на УСН сдает в аренду помещения. В договоре аренды со съемщиком в качестве выполнения им обязательств предусмотрено перечисление задатка (обеспечительного платежа) (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Возникает вопрос, вправе ли «упрощенец» обеспечительный платеж арендатора не признавать доходом и не отражать при расчете «упрощенного» налога?
Как известно, компании на УСН при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. При этом такие фирмы не учитывают доходы, не принимаемые в расчет базы по налогу на прибыль (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249, ст. 250, 251 НК РФ). В частности, к ним относятся доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ). Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ).
Таким образом, сумма задатка (обеспечительного платежа) не является доходом и не учитывается при расчете налога при УСН. Отметим, что данной позиции придерживаются Минфин России и налоговики в своих разъяснениях (письма Минфина России от 24.07.2012 № 03-11-06/2/94, от 10.02.2011 № 03-11-06/2/19, от 06.10.2008 № 03-1-04/2/153, УФНС России по г. Москве от 09.03.2005 № 18-08/3/1464).

ОАО «Актив» (арендодатель на УСН) заключило с ОАО «Пассив» (арендатор) договор аренды нежилого помещения сроком на 6 месяцев с 1 сентября. Согласно условиям договора обеспечительный платеж составляет 35 000 руб., ежемесячная арендная плата — 25 000 руб. При этом сумма обеспечительного платежа должна быть перечислена арендатором не позднее 5 сентября. Арендодатель вправе в течение срока действия договора использовать обеспечительный платеж на удержания в возмещение ущерба, задолженности, отступного или возвратить арендатору по окончании срока действия договора.
1 сентября на расчетный счет ОАО «Актив» поступила сумма арендной платы за сентябрь, а 3 сентября — сумма обеспечительного платежа. 30 октября ОАО «Пассив» направило соглашение о расторжении договора аренды от 29 октября № 2. ОАО «Актив», в свою очередь, полностью удержало полученный им обеспечительный платеж в качестве отступного за досрочное расторжение договора арендатором.
В книге учета доходов и расходов арендодатель отразит суммы следующим образом (см. с. 80).
Сумму задатка в книге учета доходов и расходов на момент поступления на расчетный счет (3 сентября) не отражают.

Читать еще:  Нужно ли в договоре цессии указывать ндс

Обеспечительный платеж при УСН

Если же договор содержит условие о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы, то арендатор и арендодатель должны будут составить акт о его зачете. При этом арендодателю следует отразить сумму обеспечительного платежа в качестве дохода в книге учета доходов и расходов на дату составления акта (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-11-06/2/73977, от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071, от 28.10.2013 № 03-11-06/2/45451, от 08.04.2013 № 03-11-06/2/11372, ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/[email protected], УФНС России по г. Москве от 02.09.2010 № 20-14/2/[email protected]).

Ситуация практически аналогична рассмотренной выше. При наличии условия о возврате обеспечительного платежа по окончании договора он не может быть учтен арендатором при расчете базы по «упрощенному» налогу в силу того, что не поименован в перечне расходов, приведенном в Налоговом кодексе (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

  • от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
  • непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
  • несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

Обеспечительный платеж при УСН

Ситуация практически аналогична рассмотренной выше. При наличии условия о возврате обеспечительного платежа по окончании договора он не может быть учтен арендатором при расчете базы по «упрощенному» налогу в силу того, что не поименован в перечне расходов, приведенном в Налоговом кодексе (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Фирма на УСН заключила договоры аренды с арендатором 1 и арендатором 2. От первого она получила обеспечительный платеж в размере 10 000 руб., от второго — 15 000 руб. При этом в договоре с арендатором 1 установлено, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного плтежа, а согласно договору с арендатором 2 обеспечительный платеж будет позднее зачтен в счет арендной платы.

Когда обеспечительный платеж по договору аренды становится доходом

В том случае, если сумма обеспечительного платежа (задатка) не будет возвращена налогоплательщиком-арендодателем арендатору, данные суммы признаются доходами, связанными с оплатой за реализованные услуги по предоставлению имущества в аренду, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения.

Согласно п. 1 ст. 346.17 Кодекса датой получения доходов у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения, признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Как правильно использовать обеспечительный платеж

  1. Установить сроки вступления договора в силу – компромиссное решение предусматривает начало отношений между сторонами по факту начисления материальных средств.
  2. Управлять финансами – арендное соглашение регламентирует погашение задолженности по оплате за счет гарантийной величины (путем компромиссного соглашения).
  3. Устранить спорных ситуаций – особый пункт указывает на возможность возвращения или изымания части обеспечительного платежа. Это происходит при наступлении ситуации, предусмотренной положениями оформленного документа (к примеру, поставки).
  1. Компенсаторная функция – денежная сумма выступает в роли компенсации «пострадавшей стороны», а не инструмента для наказания правонарушителя. Рассматриваемые средства покрывают только убытки, без учета фактических потерь.
  2. Способ передачи и хранения платежа – одна из сторон договора получает средства еще до возможного нарушения обязательств. Гражданский же кодекс не запрещает использовать гарантийную величину для коммерческой деятельности.
  3. Предмет обеспечения – платежи представляются в виде государственной валюты, получение которой не вызывает трудностей. Прочие разновидности гарантий требуют дополнительных телодвижений для удовлетворения собственных требований.

О порядке учета обеспечительного платежа (задатка) при УСН

Наша организация (УСН — доходы минус расходы, основной вид деятельности -оказание услуг салонами красоты) строит здание. Стройка на сегодняшний день на стадии внутренней подводки коммуникаций, введение в эксплуатацию планируется в 1 кв-ле 2016 года. Половину помещения планируем занимать сами, а другую половину желает арендовать медицинский центр, который хочет вперед, пока идет строительство, перечислить денежные средства (как задаток) в обеспечение заключения договора аренды. Можем ли мы воспользоваться п.2 ст.251 НК РФ (доходы, не учитываемые при определении налоговой базы . в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств), а уже позже (при введении объекта в эксплуатацию), в день заключения договора аренды помещения, включить всю сумму задатка, который будет уже считаться авансом, в доход?

В том случае, если сумма обеспечительного платежа (задатка) не будет возвращена налогоплательщиком-арендодателем арендатору, данные суммы признаются доходами, связанными с оплатой за реализованные услуги по предоставлению имущества в аренду, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения в рамках УСН.

Обеспечительный платеж в договоре аренды

В рассматриваемой ситуации согласно договору аренды обеспечительный платеж может быть по соглашению сторон полностью зачтен в счет причитающейся арендной платы либо возвращен арендатору (при отсутствии задолженности по арендной плате). В связи с этим всю сумму полученного обеспечительного платежа можно рассматривать как предоплату по договору аренды

Предоставление имущества в аренду рассматривается как оказание услуг и является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 1, 4 п. 1 ст. 148 Налогового кодекса РФ). Налоговая база определяется как установленная договором стоимость аренды без учета НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ).

Обеспечительный платеж в договоре аренды усн

ПБУ 1. 0/9. 9, утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1. То есть в момент признания санкций самой организацией либо в момент вступления в силу судебного решения, если такой зачет организация обязана произвести по решению суда. В соответствии с пунктом 1. ПБУ 1. 0/9. 9 штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров относятся к прочим расходам.

Учет зависит от того, какие условия указаны в договоре. Какова правовая природа обеспечительного платежа в договоре аренды, облагается ли он НДС и налогом на прибыль? По окончании срок действия договора аренды обеспечительный взнос любых платежей из обеспечительного взноса является незаконным. Этот подход к пониманию обеспечительного взноса по договору аренды можно. Учет зависит от того, какие условия указаны в договоре. Обращаем зачтен обеспечительный платеж (часть платежа) в счет оплаты аренды.

Обеспечительный платеж в договоре аренды: описание, особенности и образец

Учитывая сложившуюся практику, можно заключить следующее. Если согласно соглашению платеж исполняет в первую очередь функцию обеспечения, то на дату перечисления он не считается авансом. Соответственно, он не является объектом обложения. Его возвратный характер указывает на то, что его нельзя рассматривать как оплату в счет будущего предоставления услуг. Следовательно, собственник не может принимать к вычету сумму налога по нему. Также следует обратить внимание на то, что если пользователь не выполняет обязательства по соглашению, при зачете платежа в счет штрафных санкций владелец имущества не начисляет НДС.

Особенности отражения операций с полученной суммой будут зависеть от условий соглашения. Так, если стороны оговорили возврат платежа после окончания срока использования имущества, то у собственника доходы, принимаемые в расчет базы, не возникают. Соответствующий вывод вытекает из анализа положений НК (статьи 346.15 (п. 1.1), 251 (п. 1 подпункт 2)). Если в соответствии с соглашением, обеспечительный платеж подлежит зачету в счет суммы, установленной сторонами за пользование имуществом, то оба участника сделки обязаны составить акт. При этом собственник отражает полученные средства в составе доходов на дату оформления указанного документа.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector