Можно ли продать дачу без межевания

Можно ли продать дом без межевания земельного участка

Совсем скоро придет 2020 год, когда будут внесены коррективы в земельные вопросы. Вы решили продать участок? Пока еще есть возможность реализовать это без межевания, но не во всех случаях. В статье рассмотрим основные пункты поставленной проблемы и грядущие изменения.

Межевание: что это?

Это процесс определения границ территории, которой вы владеете, на ней находится дом. Процедурой занимается кадастровый инженер из компании, которая проводит геодезические измерения. С помощью GPS-аппаратуры он составляет план усадьбы, определяет фактические границы и документирует их, вносит в кадастр. Кадастр – это реестр для информации об объектах, ведется для исчисления налогов.

Границы кадастровый инженер фиксирует дюбелями, штырями или кольями. Все измерения точные, до 1 см, погрешность – максимум 10%. Но на эту работу уходит до 1,5 месяца. Работник устанавливает координаты поворотных точек надела – они определяют конкретную границу земли продавца.

Минимальная стоимость услуги – 10 тыс. рублей, не учитывая выезд квалифицированного работника. Разные организации предлагают онлайн-калькуляторы. Таким образом, можно узнать приблизительную стоимость. Также цена зависит от размера объекта и места проживания, количества услуг (составление плана, заполнение бумаг), срочности выполнения измерений. Окончательная цифра может значительно отличатся от начальной.

О чем говорит закон

Не обязательно делать межевание, чтобы продать участок. С 1997 года было невозможно реализовать землю без четкого установления границ. На смену пришел Федеральный закон № 218 Ф3, принятый 13.07.2015. В статье 26 нет пункта, посвященного обязательному межеванию. Есть только одно правило: территорию необходимо поставить на кадастровый учет.

Случаи, когда можно продать дом без межевания :

1. Форма и размеры усадьбы не менялись.
2. Продавец именно владеет участком, а не пользуется.
3. Дом не перестраивали, его параметры все еще соответствуют прописанным раньше в документах.
4. Строение есть в кадастровой палате.
5. Земля прошла регистрацию в Росреестре (если не уверены, прошла или нет, проверьте на сайте).
6. На строение оформили право собственности.
7. Если соседи согласились на компромисс с вами и согласовали линию участка.

Если нужная документация случайно затерялась, можно переоформить.

Сначала нужно оформить договор купли-продажи (на строение и территорию). Если вы решили продать участок без измерения, понадобятся и старые бумаги:

1. Свидетельство о государственной регистрации права. Оно свидетельствует о наличии записи в базе данных Росреестра.
2. Кадастровая выписка. Подтверждает наличие данных об участке в кадастре.
3. Кадастровый паспорт с отметкой “без определения границ”. Содержит информацию из Государственного Кадастра.
4. Межевой план. Одна из его частей – графическая.

Ситуация текущего года: чего ожидать

В новом 2020 году сделки без межевания приостановят. Если планируете на будущее продать дом с землей, задумайтесь: нужно ли провести измерения? Может случиться так, что в ближайшее время оформить договоренность не получится.

Юридически подкованный покупатель участка может отказаться от покупки: он не сможет оформить право собственности в следующем году, могут возникнуть разногласия с соседями, живущими рядом. Покупателю придется самостоятельно платить за межевание.

Есть желание продать дачу?

Формула дачи: земля, дом, постройки. Кроме вопроса межевания, проблемы появятся, если избой никто не пользовался, или здание возвели без разрешения, или абсолютно вся площадь предназначена только для садоводства. Новый землевладелец получает права на территорию и на все, что на ней находится.

Дачный участок можно продать, если он прошел кадастровый учет. Цифры вносят в Единый государственный реестр недвижимости. Межевание заказывает собственник.

Рассмотрим две ситуации. Первая: землей владеет государство, а постройка – ваша. Участок предназначен для садовых и огородных работ, на основе межевания. При продаже вы передадите покупателю право на аренду. Вторая: земля вместе с домом принадлежат вам. Тогда межевание желательно, потому что это гарантирует защиту прав покупателя.

Если вы хотите продать дачу, подумайте о межевании. Это выгодно, потому что:

• можно повысить цену из-за наличия всех документов;
• есть гарантия отсутствия спора с соседями;
• покупатель сможет оформить ипотеку.

Для проведения услуги нужны такие документы: план участка, правоустанавливающий документ, паспорт (чертеж), нотариальная доверенность.

Что будет, если не сделать межевание

У того, кто продает землю, могут возникнуть проблемы, если отсутствуют установленные границы. Главное вероятное затруднение – споры с соседями по поводу площади и линии участка. Межевание решает или предотвращает спор. В этом случае его можно сделать коллективно – есть возможность получить скидку: инженеры в основном работают в частных компаниях. Цены на услугу станут выше уже в этом году. К тому же можно не успеть совершить сделку до 2020 года.

Есть вероятность, что покупатель получит участок меньший, чем прописано в договоренности.

Когда необходимо определение границ

Продавец воспринимает межевание как вынужденную необходимость, а покупатель – как приятное дополнение к покупке.

Случаи, при которых необходимо межевание:

1. Если постройку возвели без разрешения муниципальных служб. Тогда нужно провести процедуру обозначения границ и получить соответствующий документ.
2. Площадь менялась. Если два участка были слиты в один или один разделен на несколько.
3. Дом перестраивался.

Читать еще:  Нужно ли в договоре цессии указывать ндс

Также владельцы заказывают услуги кадастрового инженера, чтобы выделить участок из общей собственности, задокументировать прирезок – законно увеличить площадь.

Заказывать процедуру межевания или нет – решать вам. Взвесьте все за и против, посмотрите на календарь: возможно, еще успеете продать без проведения измерений. Услуга недешевая, но она реально может уберечь от земельных конфликтов и недовольных покупкой собственников.

Можно ли продать земельный участок без межевания в 2020 году

Рады приветствовать всех посетителей нашего портала. Сегодня поговорим о том, как продать землю без заказа межевания в 2020 году. Есть ли такая возможность в принципе или обязательно нужно заказывать услугу? Как проходит купля-продажа надела или его доли? Какие риски несет покупатель, приобретая не отмежёванный участок? Со всеми вопросами попробуем разобраться в текущем материале.

Акция. Консультация юриста 2500 рублей БЕСПЛАТНО до 21 февраля

Ст. 37 ЗК РФ определяет, что объектом продажи признается только тот земельный участок, что состоит на кадастровом учете. Требуется регистрация данных об объекте в ЕГРН.

Для чего проводится межевание

Обязательно для всех в 2020 году процедура и зачем она вообще используется? Как быть тем собственникам, которые не успели заказать ее до 1 января 2018 года. Понимание этого вопроса позволит правообладателям решить нужно ли им определение границ вообще, целесообразно ли его заказывать перед продажей объекта. Для начала определим функции такой процедуры.

Для справки! Межевание – комплекс геодезических работ, результат которых – установление контуров земельных наделов в натуре и на карте, обозначение картографических и топографических особенностей территории.

  • точное установление и обозначение контуров;
  • исчисление точной площади участка;
  • определение топографических точек;
  • предупреждение самозахвата территории соседями;
  • формирование новых наделов за счет разделения или объединения земли;
  • возможность расширения владений за счет земель общего пользования;
  • возможность законной застройки.

Точное определение контуров территории позволяет максимально эффективно использовать свои владения и распоряжаться ими. На отмежеванных наделах можно возводить капитальные строения, не переживая о том что их признают незаконными. Любые земельные конфликты с соседями требуют наличия межевого плана. Без него невозможно переоформление права собственности, что непременно потребуется в случае отчуждения объекта.

Преимущества услуги

Разграничение контуров при продаже требуется? Решать нужно ли ему заказывать услугу, правообладатель может, оценив все ее достоинства и недостатки. Такая необходимость возникнет со временем. Лучше позаботиться об оформлении заблаговременно.

Если контуры определены, то открываются следующие возможности для собственника:

  1. Продажа, обмен, выкуп и дарение земли.
  2. Урегулирование конфликтов между наследниками, соседями в судебном порядке.
  3. Изменение собственника в Росреестре.
  4. Формирования новых наделов, посредством деления на части надела или объединение нескольких участков.
  5. Выделение территорий, что были в собственности муниципалитета, государства.

На заметку! ЕГРН система содержит сведения о границах и площади надела, его категории и местоположении. Дополнительно включены в нее данные о собственнике, типе владения (аренда, приватизация) и кадастровом номере. Если имели место споры, арест или обременение, то это тоже можно узнать по выписке ЕГРН.

Популярность межевания в 2109 году оправдана тем, что внедряются законодательные нормы для повышения значимости этой процедуры. Без нее станет невозможным выполнение любых юридических операций с объектом. Со стороны государства межевание это возможность:

  • упорядочивания земельных правоотношений;
  • оформления и охраны частного имущества;
  • ведения учета внутренних государственных ресурсов;
  • управления фондами по распоряжению недвижимым ресурсом;
  • контроля роста наполнения бюджета за счет земельных налоговых платежей;
  • упрощения процедуры возврата территорий государству.

Возможна ли продажа без межевания

На самом деле закон не относит процедуру к числу обязательных мероприятий. Владелец может полноценно владеть землей, но вот с отчуждением могут возникнуть трудности. Дело в том, что с 2018 года перерегистрация собственника невозможна без такой процедуры. Купля-продажа земельного участка не будет завершена, если нет межевания. Отчуждать можно только часть владений.

И даже покупка земельного участка без межевания в 2020 году не запрещена. Переоформление права собственности уже не может быть завершено. Для регистрации земельных владений требуется наличие координат объекта в реестре. Таковы требования ФЗ № 121 и ФЗ 477.

Внимание! Чтобы законно продать земельный участок дачного, огородного, садового типа и земли под ИЖС, нужно предварительно выполнить межевание.

Оформление сделки купли продажи


Купля-продажа надела требует проведения межевания земельного участка. Даже если лицо успело завершить оформление права собственности до начала 2018 года, когда межевание стало обязательным, при продаже возникнут трудности. Мало кто согласится приобретать владение, на которое нельзя оформить права. А сделать это нельзя до тех пор, пока в ЕГРН не будет внесена вся информация об объекте, в том числе графическая.

Сделка по отчуждению включает в себя две важные стадии – достижение договоренности и оформление сделки. При этом нельзя разделять сам надел со строения на нем, это неделимый объект и продается он совместно. Рассмотрим основные правила и этапы отчуждения земли.

Правила продажи земли:

  1. Отчуждать объект в праве только владелец.
  2. При совместном владении нужно согласие другого правообладателя.
  3. Земля отчуждается вместе с постройками на ней.
  4. Продажа доли требует регистрации договора у нотариуса.
  5. Информация о новом собственнике меняется в базе Росреестра.

Согласование условий

Это начальная стадия, имеющая место при продаже земли. Предварительная договорённость предполагает достижения согласия по основным и дополнительным пунктам. Обсуждаются стоимость, параметры объекта, возможности его переоформления и дата перехода прав. Дополнительно стороны могут включать в соглашение иные условия, о которых они договорились.

Заключение соглашения

Для документа предусмотрен простой письменный формат гражданского договора. Количество экземпляров зависит от числа заинтересованных в сделке лиц. В некоторых случаях требуется привлечение нотариуса к подписанию соглашения.

Читать еще:  Образцы определений по кас рф

Удостоверение нотариуса обязательно в случае:

  1. Продажи земли несовершеннолетним гражданином.
  2. Отчуждение доли участка.

Важно! Участие нотариуса может быть не обязательством, а волей покупателя, продавца. Виза этого специалиста становится гарантией чистоты сделки, повышает уровень безопасности для сторон.

Обязательные пункты соглашения:

Напоминаем! Вы можете оценить Вашу ситуацию у юриста — это бесплатно! Звоните!

  • Описание объекта. Нужно включить всю обязательную информацию, в том числе адрес и назначение, номер в кадастре и площадь, иные характеристики.
  • Цена. Стоимость формируется с учетом договоренности сторон.
  • Способ, порядок передачи денежных средств с учетом погашения первого взноса.
  • Дата формирования соглашения.

Личные подписи продавца, покупателя – обязательная составляющая договора, которая подтверждает волеизъявление каждого из них в соглашении. В договоре могут прописывать дату и условие, по достижении или выполнении которого сделка будет действительной. Отсрочить переход недвижимости приобретатель вправе на основании отсутствия данных об объекте в ЕГРН.

Регистрация права собственности

Сам по себе договор, определяющий условия передачи объекта, не является правоустанавливающим документом. Чтоб обеспечить себя правом распоряжения землей, покупатель должен получить свидетельство (выписку). Выдают его на основании информации об объекте и собственнике в Росреестре. Изменение данных о владельце происходит посредством государственной регистрации, которая является финальной стадией купли-продажи.

Порядок оформления права собственности:

  1. Сбор необходимой документации.
  2. Оплата госпошлины.
  3. Подача пакета документов в регистрационный орган. Подавать их можно через МФЦ или Росреестр.
  4. Ожидание результатов.
  5. Получение на руки выписки из ЕГРН о праве собственности.

Документы, которые нужно предоставить при регистрации:

  • паспорт;
  • заявление;
  • правоустанавливающие бумаги на участок;
  • экземпляр договора купли-продажи.

Важно! Перед изменением собственника по необходимости вносится информация в Кадастр о самом участке.

Особенности продажи доли участка

Доля участка может быть продана в 2019 году без определения границ. Если речь идет о части земли сельскохозяйственного назначения, передавать их можно только фермерам другим претендентам общей собственности. На продажу других территорий таких ограничений не установлено. Продать долю садового, огородного участка можно кому угодно.

При пользовании участком Кадастровый паспорт может отсутствовать. Для осуществления любой юридической сделки потребуется его наличие, где уточнены все данные по владениям. На стадии получения такого документа межевой план должен быть обязательно.

Риски при покупке участка без межевания в 2019 году

Продавец, отчуждающий не отмежеванный участок, рискует не завершить такую сделку. Мало кто согласится купить владения, которые нельзя оформить в собственность. А заниматься самостоятельно межеванием покупателю невыгодно. Рассмотрим риски, которые несет потенциальный владелец при покупке:

  • невозможность оформления права собственности;
  • дополнительные финансовые и временные расходы при заказе услуги самостоятельно;
  • риск развития земельных споров с соседями;
  • невозможность распоряжения землей.

Покупатель, который приобретает не отмежеванный участок, автоматические принимает на себя дополнительные затраты. Кроме финансовых расходов, нужно будет выждать 2-6 месяцев, пока будут установлены контуры границ и выдан на руки план. Только после этого можно приступить к оформлению кадастрового паспорта и регистрации недвижимости в ЕГРН.

Следует хорошо получать, чем покупать объект без кадастровой паспортной выписки и технического паспорта, справки о постановке недвижимости на учет ЕГРН. Присвоение кадастрового номера и выведение объекта на карту Росреестра — аспекты, которые подтверждают выделение контуров. Самостоятельно получить все перечисленные документы можно будет только при наличии межевого плана.

Ошибки по границам и смена собственника

Законодательство не определяет сценариев поведения при смене собственника проблемного участка. Теоретически проблем с переоформлением возникнуть не должно, так как по факту объект числится в системе. Другое дело, что новому собственнику придется заказывать услугу повторно, чтобы решить в дальнейшем споры с соседями.

Но с другой стороны, если будут основания для признания межевого плана недействительным документом, то в регистрации могут отказать. Все зависит от того кем выявлена ошибка, когда она замечена. Дать однозначный ответ, как ошибка повлияет на переоформление, сложно. Все зависит от обстоятельств, с которыми нужно обратиться напрямую к юристу.

Образцы документов

На нашем сайте можно скачать образцы договора купли продажи, межевого плана. Это стандартные бланки, которые включают только обязательные параметры. При возникновении нестандартных ситуаций, обратитесь к юристу, чтобы он помог учесть нетиповые условия в тексте соглашения. Это позволит избежать возможных рисков, связанных с переоформлением и дальнейшим владением землей.

Важно! Распоряжение купленной землей невозможно без оформления права собственности. Чтоб получить выписку ЕГРН об изменении данных по владельцу нужно иметь кадастровый паспорт. Получить его можно только при наличии межевого плана, оформленного кадастровым инженером. Без межевания нельзя, без осложнений продать землю.

Статья закончилась. Вопросы остались? Консультация юриста БЕСПЛАТНО

8 (800) 550-72-89 горячая линия для регионов России

Можно ли продать/подарить участок без межевания: продажа участка в 2019 году

Изменения в земельном законодательстве привели к тому, что владельцы земли не торопятся проводить межевание своих, ранее учтенных участков, даже несмотря на то, что эта процедура с 1 января 2018 года стала обязательной. С проблемами они сталкиваются при попытке совершить сделку, так как продать/подарить участок земли без межевания сейчас нельзя.

Содержание:

Можно ли продать участок без межевания

Изменения в земельном законодательстве вызывает немало вопросов относительно межевания. Это связано с тем, что процедура установления границ стала обязательной только с 1 января 2018 года. В результате немалые площади земель, вполне законно стоят на кадастровом учете, на них зарегистрировано право собственности, но границы остаются не установленными.

Можно ли продать или подарить такую землю? С 2018 года сделки с землей, не имеющей установленных границ, невозможны. Исключений из этого правила нет. При этом, отсутствие межевания не является препятствием к использованию земли. Эта противоречивая ситуация сложилась из-за того, что многие участки ставились на учет по закону о дачной амнистии. Он действует с 2006 года, неоднократно продлевался. Полностью прекратить свое существование дачная амнистия должна была с марта 2018 года, но она была продлена еще раз.

Читать еще:  Налог на землю в чернобыльской зоне

По своей сути, закон о дачной амнистии позволяет провести все регистрационные процедуры в упрощенном порядке. И до января 2018 года обязательного межевания для этого не требовалось. Земля просто ставилась на учет и вместо информации о границах ставилась отметка «границы не определены».

Несмотря на то, что изменения в закон обязали всех собственников размежевывать земли, процедуру до сих пор прошли далеко не все. Они по-прежнему пользуются землей, не имея для этого никаких препятствий, так как отсутствие границ не лишает их права пользоваться своей недвижимостью. Решив продать недвижимость, они сталкиваются с проблемой – только выписки из ЕГРП или Свидетельства о собственности недостаточно для сделки.

Межевание и его цели

Межевание – это вид кадастровых работ, в результате которых устанавливаются площадь, границы и координаты поворотных точек земельного участка.

То есть, после межевания местоположение ЗУ определяется однозначно. Процедура позволяет решать разные задачи:

  • Упорядочивание правоотношений в области земельного права. В России эта отрасль права еще проходит свое становление, в результате нередко возникают споры относительно земель и их границ.
  • Учет земельного фонда и управление им. Внесение сведений обо всех землях в единый реестр позволяет упорядочить сведения о землях, категориях их использования, собственниках.
  • Определение размера земельного налога, а также контроль за поступлением налоговых платежей.

Все эти задачи больше являются государственными, но это не означает, что для собственника земли межевание не имеет положительного значения. С практической точки зрения установление границ позволяет:

  • Однозначно определить местоположения и размеры участка. Это позволяет защитить свои права собственника в случае граничных споров с владельцами смежных земель.
  • Упростить процедуры получения разрешения на строительство, узаконивания жилых домов и других построек, получения разрешительной документации на монтаж инженерных сооружений и т.д.
  • Закрепить за собой законное право собственности на прирезки. Многие участки имеют продолжительную историю, и за это время они изменяли свою площадь и конфигурацию. Все изменения должны быть внесены в Кадастр. Кроме того, в некоторых случаях можно увеличить размер своего участка за счет муниципальных земель, и узаконить такие прирезки также поможет межевание.
  • Любые изменения участка требуют проведения межевания. Например, вы решили объединить в один несколько смежных участков или разделить один большой ЗУ между несколькими собственниками. В этих случаях участок в старых границах снимается с учета, а новые образования ставятся на кадастр. Без межевания это невозможно.

Сделки с участками без межевания

Пожалуй, самое главное изменение в законодательстве, связанное с межеванием – это невозможность проведения сделок с землей, у которой не установлены границы. Ее нельзя не только продать, но и подарить, предоставить в качестве залога, оставить в наследство. Такой землей можно без ограничений только пользоваться.

Даже до вступления изменений в законодательство в силу, сделки с землей без межевания были рискованными, поэтому стоимость таких участков обычно была ниже.

Сейчас, даже если вам каким-то образом удастся совершить сделку, покупатель не сможет зарегистрировать право собственности до тех пор, пока земля не будет размежевана. С 1 января 2018 года это касается всех категорий земли, включая те, которые муниципалитет предоставляет под ЛПХ или ИЖС.

До 1 января 2018 года можно было реализовать долю такого участка. Когда земля находится в долевой собственности, совладельцы имеют право приоритетной покупки реализуемой доли.

Поэтому до того, как процедура межевания стала обязательной, продажа доли обычно не вызывала серьезных сложностей. Сейчас для продажи доли ее потребуется выделить в натуре, то есть установить границы.

Оформление сделки

В упрощенном виде сделку купли-продажи можно представить в виде нескольких этапов. Так как каждый случай индивидуален, мы рекомендуем сначала обратиться к юристу. Это поможет избежать возможных проблем.

  1. Покупатель и продавец заключают договор. В нем должны быть указаны адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель и вид ее разрешенного использования. Важным пунктом является цена, порядок расчетов, порядок передачи недвижимости. Например, фактическую передачу можно оформить в виде акте или указать в договоре пункт, что он одновременно будет считаться и актом приема-передачи. Договор заключают в трех экземплярах, один из которых передается в Росреестр.
  2. Подача документов в Росреестр. Пакет документов, необходимых для перехода прав собственности на землю, определен в ФЗ No218. Продавец заполняет заявление о переходе прав собственности, к которому прилагается договор, согласие заинтересованных лиц (например, супруга), правоустанавливающие документы. В некоторых случаях могут потребоваться и иные документы. Исключения из общих правил также регламентируются законом. Все документы подаются через МФЦ. Вы получите на руки расписку о приеме документов и дату повторного обращения, когда вам выдадут документы. Срок перерегистрации прав собственности составляет 7 рабочих дней, при подаче документов через МФЦ к нему добавляется еще примерно 2-3 дня.
  3. В указанную дату вы приходите в МФЦ и получаете выписку из ЕГРП. Если специалисты Росреестра обнаружат ошибки в документах, в переходе прав собственности будет отказано. Отсутствие межевания является одной из таких ошибок. Обратиться в Росреестр повторно вы сможете после того, как будет подготовлено межевое дело.

Как видим, несмотря на то, что отсутствие межевания в большинстве случаев не является препятствием для использования земли, в полной мере вы не сможете воспользоваться своими правами собственника до тех пор, пока не будет проведено межевание.

Планируете продать участок? Не знаете, нужно ли делать межевание? Звоните нам по телефону +7 (495) 481-49-21. В компании «Геомер групп» вы можете получить бесплатную консультационную помощь эксперта.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector