Содержание

Могут ли несовершеннолетние дети быть собственниками квартиры

Право ребенка на недвижимость

Дети точно так же, как и взрослые, имеют право на собственность. Они могут стать собственниками жилья, участвуют в приватизации и т.п. Государство держит под особым контролем подобные права детей.

Несовершеннолетние граждане РФ обладают теми же правами, что и взрослые, в том числе в области недвижимости. Ребенок может быть владельцем жилья, но собственность родителей автоматически не является собственностью ребенка.

Право на недвижимость появится у ребенка только в том случае, когда квартира будет ему подарена либо передана по наследству, либо получена в результате приватизации. Если же несовершеннолетний всего лишь прописан в квартире, приобретенной родителями в период брака или одним из них — до брака, то ребенок имеет право на проживание, но не имеет право собственности. Согласно положениям Семейного кодекса совместно проживающие родители и дети должны пользоваться имуществом друг друга только по взаимному согласию. Кстати, и родители не имеют право на собственность ребенка. Несовершеннолетние дети могут быть собственниками доли в родительской квартире.

Если жилье приобретается на ребенка, то интересы несовершеннолетнего начинают защищать соответствующие службы, например, органы опеки и попечительства. Любые сделки с недвижимостью могут совершаться только с согласия этих органов. Если ребенок является собственников всего лишь доли в квартире, продать ее родители смогут только после получения разрешения органов опеки и попечительства. Такое разрешение выдается, если несовершеннолетний будет иметь долю в другой квартире, не меньшую, чем в продаваемом жилье, либо если на его счет будут перечислены средства за проданную долю. Если доля в новой квартире меньше, то разница в стоимость тоже должна быть перечислена на счет несовершеннолетнего. Органы опеки обычно одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды, но иногда разрешение на продажу можно получить при перемене места жительства и при определенных исключительных обстоятельствах, если это касается интересов ребенка. Так происходит, например, в случае оплаты лечения ребенка. Органы опеки присматривают и за кадастровой стоимостью новой квартиры, а вот относительно местоположения закон указаний не дает. Разрешение органов опеки и попечительства требуется и при совершении сделок в элитном сегменте. Значительные финансовые затраты не являются доказательством того, что право ребенка будет защищено. Нужно доказать не то, что ребенок не останется без жилья, а то, что жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся.

Кажется, все очень ясно: интересы ребенка должны быть соблюдены. Но в жизни все оказывается достаточно сложно. В последнее время органы опеки все чаще отказывают в отчуждении квартир, несмотря на то, что взамен приобретается квартира значительно большей площади.

Если дети только прописаны в квартире, согласия для совершения сделки от органов опеки не потребуется. Однако при нарушении прав детей разрешение необходимо получить. Такая правовая оговорка усложняет многое на практике.

Рассмотрим типичную ситуацию. Мужчина является собственником квартиры. Он женится, прописывает в квартире супругу, а затем в ней автоматически прописывают родившегося ребенка. В дальнейшем супруги решают развестись. Отец семейства приходит к мысли о продаже своего жилья. Купивший эту квартиру человек регистрирует право собственности, а затем пытается снять с регистрации бывшую жену и ребенка предыдущего хозяина. Фактически происходит выселение на улицу, хотя оно проходит в соответствии со статьей 292 Гражданского кодекса. Статья гласит, что переход права собственности на жилье к другому лицу является законным основанием для прекращения права пользования этим жильем членами семьи бывшего владельца. Это положение действовало с 2005 года, оно защищало добросовестных покупателей. Ведь предполагается, что ребенок всегда находится на попечении у своих родителей, и их обязанность — обеспечить несовершеннолетнего жильем. Разрешение на отчуждение нужно было получать только в случае, если дети находились под опекой, попечительством или являлись сиротами. Но все изменилось в 2010 году, тогда органы опеки и попечительства начали смотреть за правами всех без исключения несовершеннолетних. То есть если даже у ребенка есть родители, выселить на улицу его нельзя.

Такой ситуацией начали пользоваться некоторые мамы по причине неприязни к бывшему супругу. Они предъявляли иски о праве проживания детей в проданной квартире. А вместе с детьми в такую квартиру может вселиться и мама. В этой ситуации добросовестному покупателю нужно самому выяснять фактическое местожительство ребенка и его мамы. В случае если удастся доказать, что на момент совершения сделки дети фактически проживали в другом месте, хотя и были прописаны в этой квартире, право на проживание прекращается, и детей можно будет снять с регистрации. А вот если у ребенка и его мамы не было другого жилья, то у них сохраняется право на проживание в проданной бывшим супругом квартире.

Говоря о праве детей на недвижимость, нужно отметить, что несовершеннолетние могут стать собственниками и в результате приватизации жилья. И в этом случае много юридических нюансов.

Стоит сказать и о детях-сиротах. Им квартиры предоставляются государством, причем вне очереди и по месту жительства. Сначала заключается договор найма с сиротой сроком на пять лет. Это делается для того, чтобы исключить незаконные сделки с этими квартирами. По истечении пяти лет заключается стандартный договор найма, и квартиру исключают из специализированного жилого фонда. После всех процедур жилье можно приватизировать и получить в собственность.

Так как несовершеннолетние имеют определенные права на недвижимость, необходимо тщательно проверять юридическую чистоту квартир на вторичном рынке.

Если у вас есть вопросы, вы можете задать их здесь,
мы обязательно на них ответим.

Как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка?

Желание обеспечить своего отпрыска жильем с раннего детства, многих родителей наталкивает на вопрос, можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка и как это сделать.

В каких случаях выгодно сделать собственником несовершеннолетнего

Оформляя квартиру на свое чадо, родители зачастую преследуют следующие цели:

  • обеспечить отпрыска в будущем собственным жильем;
  • вывести квартиру из состава совместно нажитого имущества;
  • исключить из состава наследников других членов семьи;
  • сэкономить на налогообложении;
  • избежать обращения взыскания на квартиру со стороны кредиторов в случае просрочки по кредитам или отказе от выполнения обязательств.

Родителям, озадаченным этой проблемой, следует знать, что их малыш, наравне со взрослыми, имеет право принимать участие в разрешении различных юридических вопросов, в том числе и быть собственником недвижимости. Для этого действующее законодательство предусматривает несколько законных способов.

Способы оформления квартиры на ребенка

Оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка можно несколькими способами в зависимости от ситуации. Для выбора способа, которым можно оформить квартиру имеет значение, находится она в собственности кого-либо из родственников или родители только собрались ее приобретать.

Приватизация

Если начата процедура приватизации квартиры, в которой прописан малолетний гражданин, по закону он должен быть обязательным ее участником, наравне со взрослыми членами семьи. Участвуют в приватизации дети двумя способами:

  1. Через своих законных представителей, которые действуют от их имени, если ребенку еще не исполнилось 14 лет. Все документы в таком случае подписывает один из родителей.
  2. Самостоятельно, но в присутствии одного из родителей, если ребенку от 14 до 18 лет. Подписывать документы такой ребенок может самостоятельно.
Читать еще:  Какие документы нужны для адресной помощи

В отношении участия детей в процедуре приватизации есть два важных момента:

  1. У каждого гражданина есть право отказаться от участия в приватизации, но на несовершеннолетних это правило не распространяется. То есть, если приватизация начата, то ребенок обязательно становится ее участником, в противном случае такая сделка будет незаконной.
  2. Принимать участие в приватизации дети могут дважды, в отличие от взрослых, совместно с родителями и самостоятельно по достижении совершеннолетия.

Многих родителей интересует вопрос, можно ли сделать ребенка единственным участником приватизации и оформить собственность только на него одного. В законе прямо прописана возможность сделать малолетнего единоличным владельцем приватизируемой квартиры. Сделать это можно таким образом:

  • подготовить стандартный пакет документов, которые требуются для приватизации с участием ребенка;
  • все взрослые члены семьи, прописанные в квартире, должны дать отказ от приватизации, который заверяется нотариально;
  • после предоставления всех документов, и подписания договора, который от имени своего чада подпишут родители, Росреестр выдаст свидетельство, в котором собственником будет обозначен несовершеннолетний.

Важно. В случае единоличной приватизации квартиры ребенком, органы опеки должны принимать участие в такой процедуре в обязательном порядке.

Квартира может быть подарена ребенку родителями, родственниками или любыми другими ее собственниками. Гражданское законодательство предполагает, что дарственная должна составляться только письменно.

Целесообразно также заверить договор дарения у нотариуса, который поможет с его составлением в соответствии с требованиями закона. Право собственности за маленьким гражданином на приобретенную по договору дарения квартиру необходимо зарегистрировать в Росреестре по месту ее нахождения.

Если жилплощадь ребенку дарят близкие родственники, то налогами такая сделка не облагается. Даритель может оговорить в договоре особые условия, при которых такая сделка будет являться действительной и произойдет переход права собственности.

Например, замужество или получение образования в ВУЗе. В таком случае в свидетельстве о собственности будет поставлена отметка об обременении, до снятия которой совершение сделок с подаренной квартирой будет невозможно.

Наследование

Стать собственником квадратных метров ребенок может и в порядке наследования. Унаследовать квартиру он может по закону или по завещанию. Если в пользу отпрыска составлено завещание, стать собственником квартиры он сможет только после смерти наследодателя.

Оформление наследства от имени несовершеннолетнего могут провести его законные представители, которыми являются родители.

Если умерший родственник не оставил завещание, то распределение его наследства будет происходить по закону в порядке очередности. Дети относятся к первой очереди наследования после своих родителей наравне с супругами.

Приобретение

Ребенок может стать собственником жилплощади в результате сделки купли-продажи, которую от его имени совершат его законные представители. В таком случае один из родителей обязательно должен быть зарегистрирован вместе с несовершеннолетним.

Оформить сделку можно и без присутствия ребенка. Участие в сделке маленький гражданин с 14 лет может принимать самостоятельно. Для этого необходимо письменное разрешение его родителей. В договоре, рядом с подписью отпрыска, ставится подпись его родителя или опекуна.

Важно. Каким бы способом ни была оформлена квартира на ребенка, все последующие операции с ней должны проводиться только с официального разрешения органов опеки. Это правило позволяет свести к минимуму возможность нарушения прав несовершеннолетних.

Могут ли несовершеннолетние дети быть собственниками квартиры

Если несовершеннолетний ребенок становится собственником квартиры

Причины разные. Во-первых, это благое желание обеспечить ребенка собственным жильем. Во-вторых, таким образом в случае развода родители могут вывести эту жилплощадь из списка совместно нажитого имущества в случае развода. И в-третьих, на такую собственность не могут притязать кредиторы, если родители или опекуны детей являются заемщиками банков и не могут выполнять свои обязательства перед кредитными организациями (за исключением ипотечных кредитов, когда приобретаемое жилье распределяется на всех членов семьи, включая несовершеннолетних, в равных долях). Есть и другие причины, побуждающие оформить недвижимость на ребенка. Например, желание получить льготу по налогообложению. Однако в данном случае сэкономить на налогах вряд ли удастся — только в том случае, если ребенок имеет инвалидность, у него есть право на льготы по налогу на имущество физических лиц.

Оформление на ребенка права собственности на недвижимость происходит согласно законодательству нашего государства. Есть несколько способов сделать несовершеннолетнего гражданина собственником жилой недвижимости. Одним из них является приватизация жилья, где проживает семья. Таким образом ребенок может стать как собственником части жилой недвижимости, так и ее полноправным владельцем. Во втором случае родители или опекуны при процедуре приватизации недвижимости отказываются от своей части в пользу ребенка. Собственником квартиры несовершеннолетний гражданин может стать и при наследовании по закону. В этом случае несовершеннолетние выступают наследниками первой линии, и процесс передачи имущества в их собственность может быть достаточно сложен, поскольку такими же наследниками являются супруг(а) и родители умершего. Гораздо легче происходит процесс, если ребенок становится единственным наследником в результате составления завещания. При этом завещателю стоит учесть, есть ли другие родственники, которые могут оспорить документ. Если есть такая вероятность, то лучше найти другой способ передачи имущества, например, дарение. При этом ребенок становится полноправным владельцем недвижимости. В качестве варианта есть способ, когда один из родителей (или попечитель) покупает жилую недвижимость на свое имя, а потом дарит эту собственность ребенку. Еще одним способом оформления жилой площади на несовершеннолетних детей является его покупка. Покупателем квартиры будет выступать ребенок, а один из родителей (или опекун) будет являться его законным представителем, действующим от его имени. Сделка должна быть одобрена органами опеки, которые должны проверить всю документацию по ней в целях исключения возможных рисков для несовершеннолетнего. Вариант, когда ребенок при покупке становится совладельцем, встречается тоже довольно часто — он возможен, например, при оформлении сделки на материнский капитал (это даже является обязательным условием покупки жилья).

Могут ли несовершеннолетние дети быть собственниками квартиры

Владельцем квартиры ребёнок может стать и в результате дарственной, завещания или становясь единственным законным наследником. Категория недвижимости и её целевое назначение не имеет никакого значения. При этом с помощью дарственной или завещания собственник может оставить жильё полностью ребенку, и никто не сможет претендовать на это имущество со стороны. Если же речь будет идти о наследовании по закону, здесь всё зависит от того, имеются ли иные наследники. То есть, несовершеннолетний гражданин может стать не единственным собственником, а владельцем доли, которая ему положена.

Для того чтобы выписать из квартиры ребенка и получить заключение органа опеки, нужно обратиться с соответствующим заявлением, вашим паспортом, свидетельством о рождении ребенка и выпиской из домовой книги (о том, что ребенок проживает именно в этой квартире и именно с вами) в районный отдел органа опеки (по району нахождения недвижимости).

Можно ли выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры собственника? Как сделать это без его согласия и на законных основаниях

Если отец и мать живут и зарегистрированы по разным адресам, то ребёнок прописывается по одному из этих адресов. При этом согласие всех жильцов квартиры, где он будет прописан, не нужно (ст. 70 ЖК РФ).

  1. Подача в паспортный стол или ФМС заявления о выписке несовершеннолетнего . Заявление подаётся одним из родителей или совместно. Если ребёнку есть 14 лет, то он присутствует при процедуре, если нет – родители действуют самостоятельно.
  2. Заполнение листка убытия в паспортном столе или ФМС ( бланк и образец заполнения ).
  3. Получение документов через неделю.
  4. Прописка ребёнка по новому адресу.

Может ли ребенок являться собственником квартиры

В дальнейшем при размене (с согласия органов опеки) родители ребенка (при обоюдном согласии) могут продать долю и купить другую квартиру. Наделив в ней ребенка долей (того же метража и стоимости) либо полностью оформив на ребенка.

Конечно ребенок может быть собственников как всей квартиры, так и владеть долей. Причем если Вы начинаете приватизировать квартиру, то любой совершеннолетний проживающий (зарегистрированный) в квартире может написать отказ от приватизации, то несовершеннолетний участвует обязательно и наделяется долей.

Можно ли и как продать квартиру, если собственник — несовершеннолетний ребенок

Приватизация, в ходе которой ребенку не выделили положенную часть, может быть признана незаконной, даже после его совершеннолетия. И если квартиру за это время продали, лишившийся своей доли гражданин может подать в суд с целью признания сделки купли-продажи ничтожной.

Перед оформлением жилья целиком в собственность несовершеннолетнего, хорошенько подумайте. Ведь в дальнейшем совершить какую-либо операцию с данной недвижимости без согласия органов опеки будет невозможно.

Читать еще:  Кто может проверить деятельность управляющей компании

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая Откроется в новой вкладке.»>квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Может ли собственником быть несовершеннолетний ребенок

Если несовершеннолетний гражданин является собственником или совладельцем жилой квартиры и имеет там регистрацию, то при необходимости в отчуждении данного имущества или сдаче его в аренду понадобиться обращаться к органам опеки за разрешением. Если оно получено не будет – сделка будет незаконной и ответственность ляжет на родителей или опекунов.

Поскольку право на приватизацию каждому гражданину Российской Федерации даётся только единожды, некоторые родители сомневаются, стоит ли делать своих детей участниками приватизации и принимать подобное решение самостоятельно. Однако такие волнения напрасны, поскольку по достижению восемнадцати лет детям возвращается законное право на приватизацию, и они могут стать её участниками ещё раз уже по собственной инициативе.

О возможности прописки в квартире одного несовершеннолетнего ребенка

  1. После рождения малыша необходимо сразу обратиться в органы ЗАГС для получения свидетельства. Срок для обращения ограничивается одним месяцем.
  2. Если мама с папой проживают раздельно, нужно получить одобрение папы на проживание малыша вместе с матерью.
  3. Заказать выписку из БТИ.

Кроме постоянной прописки придется делать еще и временное оформление, когда семья переезжает на срок более трех месяцев. Можно избежать бюрократических процедур, когда переезд осуществляется в одном регионе. Например, семья прописана в Московской области, а переезжает в столицу. Однако если переезжает семья с ребенком, то оформляться все равно придется, иначе не получится попасть в школу или дошкольное учреждение.

Как происходит купля-продажа квартиры с несовершеннолетними

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником или прописанным ребёнком

Когда продаваемая недвижимость находится в долевой собственности, все дольщики должны подписать Договор купли-продажи. Но как быть, если один или несколько собственников недееспособны по причине несовершеннолетия?

Не достигшими совершеннолетия признают детей возрастом до 18 лет (Гражданский кодекс РФ ст. 26, 28 и 37 и Семейный кодекс РФ ст.60).

Временная прописка несовершеннолетнего ребенка

Важно отметить, что требуется представить согласие обоих родителей на временную регистрацию. Если согласия между родителями по данному вопросу нет (один за регистрацию, а второй – против), тогда вопрос решается в судебном порядке, так как рядовая процедура не предусматривает общего решения для споров такого рода.

Если несовершеннолетнему еще не исполнилось 14 лет, то его можно зарегистрировать только по месту постоянной или временной регистрации родителя (законного представителя). Лица старше 14 лет могут регистрироваться и без родителей. В этом случае пакет документов расширяется за счет письменного согласия родителей несовершеннолетнего или иных его законных представителей на временную регистрацию по указанному адресу.

Как собственник может выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры

Например, если раньше ребенок проживал в отдельной квартире, а теперь его хотят прописать в общежитие, где площадь, которая ему «положена», значительно меньше той, что была ранее, органы УВМ отменят регистрацию по новому месту жительства и восстановят ребенка по старому адресу.

Выписать из квартиры ребенка довольно сложно, но возможно при условии, что все будет сделано в соответствии с законом. Чтобы выписать из квартиры ребенка, потребуется больше времени и, возможно, затраченных средств на судебные издержки.

Могут ли несовершеннолетние дети быть собственниками квартиры

Учитывая провозглашенный ч. 2 ст. 31 Семейного кодекса РФ принцип равенства супругов в решении вопросов, возникающих в жизни семьи, обязанность по оплате начисленных платежей за предоставленные коммунальные услуги в равной мере должна быть возложена на каждого из родителей до момента исполнения 18 лет.

Учитывая провозглашенный ч. 2 ст. 31 Семейного кодекса РФ принцип равенства супругов в решении вопросов, возникающих в жизни семьи, обязанность по оплате начисленных платежей за предоставленные коммунальные услуги в равной мере должна быть возложена на каждого из родителей до момента исполнения ребенку 18 лет:

Как прописать ребенка в квартиру: подробная инструкция

Независимо от статуса жилплощади, детей до 14 летнего возраста прописывают родители. Подростки старше должны вместе с родителями лично придти в паспортный стол, где с согласия родителей ими подается заявление о прописке.

Для начала внимательно прочитайте статьи договора, содержащие информацию об условиях прописки членов семьи заемщика в квартире, числящейся в залоге у банка. Проще всего решить вопрос, если до получения кредита ребенок уже фигурировал в документах как член семьи заемщика. В этом случае ребенок прописывается одновременно с родителями.

Как осуществляется прописка в квартире собственника ребенка (регистрация) в 2019 году

  • заявление от родителя, в квартиру которого прописывают малыша;
  • паспорт обоих родителей;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • документы о праве пользования квартирой;
  • соглашение от второго родителя о регистрации.
  • заявление собственника;
  • свидетельство о рождении (или документ об усыновлении);
  • паспорт отца и матери;
  • свидетельство о браке (если брак зарегистрированный);
  • свидетельство об установлении отцовства (если не в браке);
  • заявление от того родителя, в квартиру которого регистрируется ребенок;
  • заявление от второго родителя, что он не имеет возражений;
  • справка о том, что малыш не прописан со вторым родителем;
  • выписка из домовой книги обоих родителей;
  • ксерокопии паспортов и свидетельства о рождении.

Как продать квартиру, если собственник – несовершеннолетний?

Во многих московских семьях есть несовершеннолетние дети, которые не просто зарегистрированы вместе с родителями на одной площади, но и являются полноправными собственниками квартиры. Продажа такой недвижимости имеет свои правила, несоблюдение которых ведет к расторжению сделки. Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при продаже жилья, доля в котором принадлежит ребенку.

Согласно российскому законодательству, сделки с недвижимым имуществом, частично или полностью принадлежащим несовершеннолетнему, проводят его законные представители: родители, усыновители или опекуны. Однако они не вправе продавать жилье, если в результате сделки права ребенка будут ущемлены. Несовершеннолетние должны получить в новой квартире свою долю, причем не меньшей стоимости и площади. За этим следят органы опеки и попечительства (ООП), которые и дают разрешение на сделку. Учитывая данную особенность, эксперты Метриум советуют придерживаться следующей последовательности действий при реализации недвижимости, где один или несколько собственников младше 18 лет.

I. Ищем покупателя на старое жилье

Любая сделка на рынке недвижимости с несовершеннолетним собственником априори является альтернативной, когда на средства от продажи старой квартиры сразу приобретается новый объект. Причем продавец должен заранее предоставить адрес покупаемого взамен жилья, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки. С этой особенностью и связана одна из главных ошибок – родители начинают сделку с подбора новой квартиры, а не поиска покупателя на старое жилье. Эксперты советуют идти от обратного. Первым делом стоит понять, какую сумму можно выручить за свою квартиру. От этого и придется отталкиваться при выборе жилья взамен.

Как только покупатель на старую квартиру будет найден, с ним заключается договор аванса. Поскольку речь идет об альтернативной сделке, на данном этапе нужно определить максимальные сроки поиска нового жилья. Как правило, речь идет об одном месяце. Практика показывает, что этого вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант.

«Например, чтобы продать квартиру в Москве на вторичном рынке, потребуется примерно 3 месяца, а вот найти новое жилье можно гораздо быстрее, в среднем на это достаточно месяца, – поясняет управляющий партнер Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. – Покупатель, который уже выбрал альтернативный вариант, не получив хотя бы одно реальное предложение по старой квартире, становится в своем роде «заложником» определенной стоимости, ниже которой он не может опуститься. Нередко это и является причиной развала всей цепочки, когда желающих купить старую квартиру по завышенной цене не находится. Поэтому придерживаемся правила: сначала ищем покупателя, затем определяемся с бюджетом и только потом выбираем новое жилье».

Читать еще:  Квартира линейка что это

II. Подбираем альтернативную квартиру

Главное правило поиска новой квартиры при сделке с несовершеннолетним собственником – предоставление ребенку аналогичного или лучшего/большего по качеству и площади жилья или доли в нем. Причем закон не дает четких критериев оценки, на основании которых орган опеки вправе отказать в сделке. Решение в каждом конкретном случае принимает сотрудник ООП. Однако есть несколько правил, которые повышают шанс на положительный ответ.

  1. Ребенок должен получить равное предыдущему или большее по площади жилье.

Аналогичная или большая площадь, которую получит ребенок после переезда, – это обязательное условие для получения разрешения на сделку от органов опеки. Конечно, жизненные обстоятельства не всегда позволяют приобрести жилье просторнее. Однако есть выход из ситуации – нужно наделить ребенка большей долей в объекте. Допустим, до переезда площадь квартиры составляла 66 кв. м. Каждый из родителей и ребенок имели по 1⁄3 доле – 22 кв. м. Семья переезжает в квартиру площадью 60 кв. м. В таком случае несовершеннолетнему можно выделить 1/2 долю в квартире (30 кв. м), тогда как родителям – по 1/4 доле (15 кв. м). С точки зрения закона, права ребенка не будут нарушены.

  1. Ребенок должен получить равнозначное или лучшее по качеству жилье с более высокой/аналогичной стоимостью.

Предоставляемая ребенку квартира взамен старой не должна находиться в менее благоприятном районе. То есть органы опеки могут не одобрить переезд из однокомнатной квартиры в Москве в трехкомнатное жилье в области, если ребенок выигрывает по площади, но теряет по стоимости объекта. Поэтому при наличии несовершеннолетнего собственника кардинально сменить локацию сложно. Если есть сомнения в выборе альтернативного варианта, стоит обратиться в органы опеки за консультацией – как правило, специалисты могут заранее оценить шансы на положительное решение.

Как только подходящий объект будет найдет (напомним, важно уложиться в определенные сроки, оговоренные с вашими покупателями), необходимо внести аванс за новую квартиру. Таким образом вы гарантируете себе, что продавец не передумает, пока органы опеки будут проверять документы и принимать решение о сделке.

«При продаже квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний, мы советуем рассматривать в качестве альтернативного варианта объекты именно вторичного рынка, либо уже готовые новостройки от девелопера, – комментирует Мария Литинецкая. – Даже если потенциальная квартира находится в лучшем районе и имеет большую площадь, проверяющие органы в 90% откажут заявителям, когда речь идет о новостройке на котловане. Таким образом средства несовершеннолетнего страхуются от потери в результате вероятной «заморозки» проекта или срыва срока передачи ключей. Чуть больший шанс представлен для жилых комплексов, до ввода в эксплуатацию которых остается не более 3-6 месяцев. Однако самый надежный вариант – это вторичный рынок, когда переехать и выделить долю ребенку можно в течение считанных дней после продажи старого жилья».

III. Обращаемся в орган опеки и попечительства за разрешением на сделку

За получением разрешения на сделку следует обращаться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Если вы планируете совершить ее на рынке недвижимости Москвы, то обращаться надо в Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления. В ООП необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление обоих родителей на получение разрешение по продаже недвижимости с аргументацией (в свободной форме) необходимости сделки. В данном пункте необходимо расписать о планируемой доле ребенка в новой квартире,

• свидетельство о рождении ребенка, его согласие на проведение сделки (если несовершеннолетнему больше 14 лет),

• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН,

• оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру,

• отчет об оценке продаваемой и приобретаемой квартиры.

Это минимальный перечень документов на проверку. Как правило, органы опеки запрашивают дополнительные сведения уже в индивидуальном порядке. Максимальный срок рассмотрения заявки составляет 15 дней. В полученном разрешении указывается адрес продаваемой и приобретаемой взамен квартиры. Кроме того, устанавливается срок предоставления зарегистрированных документов на новое жилье, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о получении регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства. Обычно речь идет об одном месяце для квартиры на вторичном рынке. В ситуации с приобретением жилья в новостройке обозначается срок предоставления зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ), где также выделена доля ребенку.

IV. Снимаем ребенка и родителей с регистрационного учета по месту жительства

При продаже квартиры снять с регистрационного учета несовершеннолетнего и его родителей можно в разное время – это вопрос договоренности с покупателем. Наиболее распространенный способ – это выписка проживающих в течение оговоренного срока после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Обычно речь идет о 14 днях. Данное условие прописывается в соглашении. В случае его невыполнения у покупателя появляется повод расторгнуть сделку.

Второй вариант – это снятие проживающих с регистрационного учета до совершения сделки. Для этого разрешение органов опеки не требуется. Один из родителей должен обратиться в паспортный стол по месту жительства для написания заявления о снятия с регистрации себя и ребенка (до 14 лет). Дети 14-17 лет пишут заявление самостоятельно. Необходимо заполнить лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Сроки снятия с регистрации составляют по Москве 7 дней. В качестве подтверждающего документа о снятии с учета стоит заказать выписку из домовой книги для покупателей.

IV. Заключаем договор купли-продажи

Продажа недвижимости, долю в которой имеет несовершеннолетний, проходит по схеме, когда одновременно подписываются договоры на продажу старого и покупку нового жилья. Деньги за жилье передает первый из покупателей в цепочке, а получает последний из продавцов. В случае с участием органов опеки, помимо стандартного пакета документов, необходимо обязательно приложить к договорам разрешение ООП, иначе регистратор не пропустит такую сделку. В договоре купли-продажи необходимо прописать доли каждого члена семьи, утвержденные органами опеки.

Составлением договора занимается нотариус. С его участием проходит любая сделка с недвижимым объектом, долю в которой имеет несовершеннолетний. Нотариус обязательно должен заверить заключенный договор купли-продажи на ваше старое жилье, после чего пакет документов отправляется на регистрацию в Росреестр (МФЦ). Это можно сделать как самостоятельно, так и через нотариуса.

Если вы приобретаете новое жилье в строящемся жилом комплексе, то выделенные доли для ребенка и родителей должны быть прописаны в договоре долевого участия. Для экономии времени можно подать документы на регистрацию ДДУ заранее, еще до продажи старого жилья. Дело в том, что многие девелоперы требуют оплату в течение 1-2 недель после регистрации сделки. Нередко клиенты используют этот лаг по времени, совершая сделку и получая деньги купли-продажи старой квартиры в данный период.

После приобретения нового жилья родители обязаны предоставить договор (купли-продажи или долевого участия) с отметкой о государственной регистрации в органы опеки. Собственники, продавшие квартиру в нарушение правил, не выделившие долю ребенку, рискуют тем, что сделка будет расторгнута в судебном порядке.

«Продажа жилья, которым частично или полностью владеет ребенок, вызывает ряд сложностей, как по причине дополнительных согласований сделки, расходов, так и из-за предвзятого отношения к таким объектам самих продавцов, – говорит Мария Литинецкая. – Хотя на самом деле собственники с несовершеннолетними детьми – одни из самых надежных клиентов. Такие покупатели абсолютно не заинтересованы в расторжении договора на приобретение нового жилья, поскольку они, во-первых, попадут в поле зрения прокуратуры, во-вторых, будут вынуждены возвращать деньги своим покупателям. Никакого смысла в столь сомнительных маневрах нет.

Для того, чтобы заранее предупредить возможные сложности с продажей и покупкой нового жилья, избежав бюрократических сложностей, мы не советуем без особой надобности наделять детей долями в квартире. В таком случае вы всегда сможете не только оперативно продать недвижимость, но и в разы повысить ликвидность объекта. Сделав ребенка собственником, до его 18 лет вы запускаете механизм обязательного согласования сделок с органами опеки, ограничивая себя в выборе новой квартиры».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector