Содержание

Заключение договора аренды по 44 фз

Бесплатные юридические консультации

по тел. 8 (800) 500-27-29 (доб. 677) Все регионы! Звонок по России бесплатный!

Как заключить договор аренды по 44-ФЗ

Вы можете заключить договор аренды по Закону N 44-ФЗ любым способом.

Самый простой — аренда у единственного поставщика, это сэкономит время. Однако на проведение такой закупки есть ограничения. В этом случае вы можете арендовать имущество путем проведения аукциона, конкурса или запроса котировок.

Процессы заключения договоров на аренду и иных договоров в целом не отличаются. Нужно включить закупку в план-график . Если аренда недвижимости у единственного поставщика — включить в договор обязательные условия. При конкурентной закупке подготовить и разместить извещение или документацию. Если это закупки малого объема , вам нужно соблюсти годовые лимиты.

Как выбрать способ закупки аренды

Для аренды имущества вы можете провести конкурентную процедуру (аукцион, конкурс, запросы котировок и предложений) или заключить контракт с единственным поставщиком.

Последний вариант самый быстрый, однако без ограничений по цене вы можете это сделать исключительно при аренде нежилых помещений, зданий или сооружений (п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ).

Для аренды иных объектов вы можете заключить контракт с единственным поставщиком только до 100 тыс. руб. (п. 4 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ), а если относитесь к заказчикам, перечисленным в п. 5 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ, — до 400 тыс. руб.

Если вы не можете провести закупку у единственного поставщика, то вам придется провести конкурентную процедуру. Однако и здесь есть особенности.

Электронный аукцион вы можете провести в любой ситуации.

Запрос котировок возможен только при НМЦК до 500 тыс. руб.

Запрос предложений (в том числе в электронной форме ) проводится только после одностороннего отказа заказчика от исполнения контракта или несостоявшегося аукциона (конкурса), в результате которого не был заключен контракт.

Конкурс вы можете выбрать, если объект закупки не входит в аукционный перечень (ч. 2 ст. 59, ч. 2 ст. 83 Закона N 44-ФЗ). Это значит, что таким образом вы можете арендовать только движимое имущество, так как услуги по аренде недвижимости входят в этот перечень. Однако на практике проведение конкурса редко бывает оправданным для закупки услуг аренды из-за продолжительных сроков процедуры и необходимости установить критерии, по которым будут оценивать заявки участников.

Как заключить контракт с единственным поставщиком на аренду нежилого помещения, здания или сооружения

Чтобы заключить контракт с единственным поставщиком по п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ, нужно внести позицию в план закупок и план-график. Обратите внимание, что такую закупку нужно предусмотреть отдельной позицией в плане-графике, так как она не относится к особым.

Далее обоснуйте выбор способа закупки, то есть объясните, почему нельзя провести конкурентную процедуру и обосновать цену контракта. В качестве причин вы можете указать, например, расположение объекта и иные его особенности. Если вы арендуете это здание или помещение уже несколько лет, дополнительным аргументом против конкурентных закупок могут стать затраты на возможный переезд.

В завершение включите в проект контракта расчет и обоснование его цены (извещение о закупке при заключении контракта составлять не нужно), заключите контракт и зарегистрируйте его в Росреестре, если арендуете помещение не менее чем на один год (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Как провести закупку аренды малого объема

Провести закупку малого объема вы можете, если цена аренды:

  • до 100 тыс. руб. При этом общегодовой объем таких закупок должен быть не более 2 млн руб. или 5% от СГОЗ и не превышать 50 млн руб.;
  • 400 тыс. руб. При этом общегодовой объем таких закупок должен составлять не более 50% СГОЗ и не превышать 20 млн руб. По этой цене малую закупку могут проводить только заказчики-учреждения культуры, образовательные, социальные и спортивные организации (п. 5 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ).

Если вы превысите эти лимиты, вас оштрафуют за неверно выбранный способ закупки (ч. 1, 2 ст. 7.29 КоАП РФ). Поэтому первое, что нужно сделать при закупке малого объема — рассчитать СГОЗ.

Если вы убедились, что вы можете заключить контракт по этим основаниям, внесите позицию в план закупок и план-график.

Такой контракт вы сможете заключить в любой форме, предусмотренной Гражданским кодексом РФ ( ч. 15 ст. 34 Закона N 44-ФЗ ). Готовить извещение и обоснование закупки у единственного поставщика не нужно.

Как заключить контракт на аренду путем проведения аукциона

Аукцион на закупку услуг аренды проводится так же, как и аукционы по другим видам закупок. Для этого нужно:

  • включить позицию в план закупок и план-график;
  • подготовить документацию о проведении аукциона и разместить ее в ЕИС;
  • провести аукцион;
  • заключить контракт с победителем аукциона, который предложил минимальную цену и соответствует требованиям аукционной документации и Закона N 44-ФЗ;
  • направить данные в реестр контрактов в течение пяти рабочих дней после заключения контракта (ч. 3 ст. 103 Закона N 44-ФЗ).

Как заключить контракт на аренду путем запроса котировок

Чтобы заключить контракт по результатам запроса котировок, нужно:

  • запланировать закупку. Убедитесь, что вы можете провести запрос котировок, то есть НМЦК не более 500 тыс. руб., а годовой объем котировок не превышает 10% СГОЗ или 100 млн руб.;
  • подготовить извещение о запросе котировок и разместить его в ЕИС;
  • провести запрос котировок или запрос котировок в электронной форме;
  • заключить контракт с победителем, который предложил минимальную цену контракта и соответствует требованиям извещения и Закона N 44-ФЗ (ч. 6 ст. 78 Закона N 44-ФЗ). Для этого внесите в проект контракта условия его исполнения из извещения и цену, предложенную победителем, и передайте этот проект победителю вместе с протоколом рассмотрения и оценки заявок. Победитель подпишет контракт и вернет вам для подписи;
  • направить данные в реестр контрактов в течение пяти рабочих дней после заключения контракта (ч. 3 ст. 103 Закона N 44-ФЗ).

Как заключить контракт на аренду по результатам конкурса

Вы можете заключить контракт на аренду по результатам конкурса, только если вам нужно арендовать движимое имущество. Выбирайте этот способ закупки, если вам важно оценить не только цену контракта.

Чтобы провести конкурс:

  • включите позицию в план закупок и план-график;
  • продумайте, какие критерии оценки заявок участников вам нужно установить, составьте документацию и разместите ее в ЕИС;
  • проведите конкурс и определите победителя (ст. 53 Закона N 44-ФЗ);
  • подпишите контракт не позднее чем через 20 дней с размещения финального протокола в ЕИС (ч. 2 ст. 54 Закона N 44-ФЗ);
  • направьте данные в реестр контрактов в течение пяти рабочих дней после заключения контракта (ч. 3 ст. 103 Закона N 44-ФЗ).

Рекомендуем ознакомиться:

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить

именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта . Или позвоните нам по телефону:
8 (800) 500-27-29 (доб. 677) Все регионы! Звонок по России бесплатный!

Осуществление закупок в рамках Закона № 223-ФЗ для аренды имущества

Автор: Чагин К. Г., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Регламентированный ч. 4 ст. 1 Закона № 223-ФЗ перечень отношений, на которые не распространяются требования этого закона, не включает арендные отношения.

Если при заключении договора аренды заказчик выступает как арендатор, удовлетворение потребностей в имуществе, предоставляемом в аренду, является закупкой, осуществляемой в соответствии с требованиями названного закона (см. Письмо ФАС России от 01.08.2014 № АД/30947/14 (п. 2)).

Если такой договор заключается без применения процедур, преду­смотренных Законом № 223-ФЗ, эта ситуация вполне обоснованно вызывает претензии ФАС (см., например, Решение Чеченского УФАС от 07.04.2017 по делу № 07-135/с-17).

Закупка в отношении аренды может быть как конкурентной, так и закупкой у единственного поставщика

Хотя аренда имущества не относится к сфере регулирования Закона № 223-ФЗ, заключение договоров аренды не имеет в указанном законе какой-то отдельной регламентации. Важной особенностью является лишь то, что закон позволяет заказчикам не размещать в ЕИС сведения о таких закупках в отношении недвижимого имущества (п. 3 ч. 15 ст. 4 Закона № 223-ФЗ).

Читать еще:  Заявление о восстановлении пропущенного срока

Отметим, что если на практике заказчик пользуется данным правом, ФАС это воспринимает спокойно (см., например, Постановление Тюменского УФАС от 31.10.2018 по делу № А18/440-7.32.3). Хотя и право на «тайну закупки» не освобождает заказчиков от проведения такой закупки в соответствии с процедурами, предусмотренными Законом № 223-ФЗ и положением о закупке. В частности, если в положении о закупке аренда недвижимого имущества не отнесена к случаям закупки у единственного поставщика, заказчику необходимо проводить эту закупку конкурентным способом и, соответственно, размещать сведения о ней в ЕИС. Кроме того, общую сумму по заключенным договорам аренды недвижимого имущества необходимо отражать в размещаемой в ЕИС ежемесячной отчетности о заключенных заказчиком договорах (п. 1 ч. 19 ст. 4 и ч. 3 ст. 4.1 Закона № 223-ФЗ). Наконец, действующие правила планирования закупок по Закону № 223-ФЗ не содержат норм, позволяющих не включать сведения о таких закупках в план закупок, а он должен размещаться в ЕИС (Постановление Правительства РФ от 17.09.2012 № 932).

В остальном же правила аренды имущества устанавливаются в положении о закупке конкретного заказчика. По этим правилам такая закупка может быть конкурентной или закупкой у единственного поставщика.

К сведению: в положении о закупке заказчика в отношении аренды того или иного имущества может быть предусмотрено использование как конкурентных способов закупки, так и закупки у единственного поставщика (письма Минэкономразвития России от 06.03.2017 № ОГ-Д28-2586, от 15.06.2016 № Д28и-1491).

Например, в положении о закупке МУП «Тепловые сети» Хабаровска к случаям закупки у единственного поставщика отнесено заключение договора аренды недвижимого имущества нежилого здания (или его конструктивного элемента), строения, сооружения, нежилого помещения, земельного участка, в том числе при необходимости аренды инвентаря, оборудования, находящегося в соответствующих здании, строении, сооружении, нежилом помещении (соответственно, аренда иного движимого имущества, например автотранспорта, должна осуществляться уже через конкурентную закупку).

Некоторые заказчики осуществляют у единственного поставщика аренду любого имущества, в том числе и движимого.

Обратите внимание: фактически закупка по аренде имущества может осуществляться у единственного поставщика не потому, что это именно аренда, а по другим основаниям – например, на основании того, что сумма закупки не превышает установленный в положении о закупке максимальный размер любой закупки у единственного поставщика в целом, или по другим основаниям – например, вследствие возникновения срочной потребности.

Практика конкурентных закупок в отношении аренды имущества

Существует широкая практика конкурентных закупок в отношении аренды имущества. Например, в марте – апреле 2019 года муниципальное учреждение здравоохранения «Центральная городская клиническая больница № 23» (Екатеринбург) провело электронный аукцион для аренды комплекта медицинских операционных столов на три года с НМЦД 13,3 млн руб. При этом согласно нормам положения о закупке данного заказчика НМЦД была определена в соответствии с мониторингом цен на услугу и анализом коммерческих предложений от трех потенциальных арендодателей. Правда, отметим, что данный аукцион был признан несостоявшимся и договор был заключен по НМЦД с единственным участником.

Другой пример – в июне 2019 года ФГУП «Всероссийский научно-исследовательский институт метрологии им. Д. И. Менделеева» провелоаукцион в электронной форме (участниками которого могут быть только субъекты малого и среднего предпринимательства) для аренды контрольно-измерительного оборудования с НМЦД 179 тыс. руб., правда, и здесь пришлось заключать договор с единственным участником аукциона.

Однако при осуществлении конкурентных закупок аренды имущества может иметь место и реальная конкуренция поставщиков. Например, в апреле 2019 года муниципальное учреждение «Парковый комплекс городского округа Клин» провело запрос котировок в электронной форме для аренды и обслуживания 33 мобильных туалетных кабин с мая по декабрь 2019 года включительно с НМЦД 148,5 тыс. руб. Тут также НМЦД была определена путем сопоставления рыночных цен из коммерческих предложений трех потенциальных арендодателей. Но, в отличие от предыдущих примеров, здесь конкурентная закупка состоялась: заявки подали два участника, а договор с победителем был заключен по цене в меньшем размере, чем НМЦД, – 125,4 тыс. руб.

Есть практика конкурентных закупок и в отношении недвижимого имущества – например, в июне 2019 года АО «Усть-Среднеканская ГЭС им. А. Ф. Дьякова» проводило запрос предложений в электронной форме для аренды нежилых помещений в Магадане. В этот же период ГУП «Ставрополькрайводоканал» провело аукцион для аренды нежилого помещения в Пятигорске.

Но отметим, что такая практика встречается достаточно редко: обычно конкретная потребность заказчика в аренде нежилого недвижимого имущества (например, производственных помещений) может обеспечиваться только каким-то одним конкретным предложением, имеющимся на рынке. Примечательно, что и в Законе № 44-ФЗ аренда нежилых помещений отнесена именно к случаям закупки у единственного поставщика (п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона № 44-ФЗ). О каких-то общих рекомендациях здесь говорить сложно, но если рынок аренды необходимого имущества достаточно развит, использование конкурентного способа закупки позволит получить наиболее выгодное предложение на подходящих заказчику условиях. Очевидно, что если речь, например, идет об аренде конкретного земельного участка, необходимого заказчику для какой-то производственной или строительной деятельности, то смысла проводить конкурентную закупку нет.

К сведению: говоря о выборе какого-либо конкурентного способа закупки в отношении аренды имущества, важно учитывать, какие факторы могут влиять на выбор заказчиком арендодателя в том или ином случае.

Так, если заказчик намерен взять в аренду экскаватор с конкретно определенными техническими и эксплуатационными характеристиками (объем ковша, срок эксплуатации, потребление топлива и т. д.), то разумным выбором будет применение способа, при котором оцениваться будет только размер арендных платежей. А если речь идет об аренде жилой квартиры (например, в качестве служебного жилья), помимо ее собственных эксплуатационно-бытовых характеристик (площадь, наличие определенной бытовой техники и пр.) критерием оценки предложений потенциальных арендодателей может быть ее местоположение (например, расстояние до офиса заказчика), и в этом случае уже целесообразнее использовать способ конкурентной закупки, который позволит оценивать не только цену, но и дополнительные параметры (например, конкурс).

Несколько слов о предмете договора аренды

При аренде имущества предмет договора описывается с использованием различных формулировок, но чаще всего используется простая формулировка «аренда такого-то имущества» – например, «аренда нежилых помещений в городе Магадан». В ОКПД и ОКВЭД услуги по аренде различных видов имущества тоже имеют различную классификацию. Например, если речь идет об аренде бульдозера без оператора, то по ОКПД и ОКВЭД данный вид деятельности имеет один код 77.32 («Услуги по аренде и лизингу строительных машин и оборудования для гражданского строительства» и «Аренда и лизинг строительных машин и оборудования» соответственно). Что касается единиц измерения объема услуг аренды, здесь в случае аренды движимого имущества используются единицы, соответствующие специфике арендуемого имущества (как правило, штуки), а в случае аренды недвижимого имущества – единицы измерения площади (кв. м) и единицы измерения конкретных объектов (например, количество офисных кабинетов, гаражных боксов). Причем при конкурентной закупке может использоваться формат «не менее» – например, площадь гаражей не менее 200 кв. м.

Техзадание по аренде имущества

Техническое задание по аренде имущества может включать в себя:

1. Требования к местонахождению имущества (если речь идет о недвижимом имуществе).

2. Требования к техническим и иным характеристикам имущества. Например, если речь идет о недвижимом имуществе, может требоваться, чтобы предлагаемые в аренду помещения не располагались в подвальных помещениях, чтобы во всех помещениях были установлены светильники дневного освещения, обеспечивающие освещение рабочих мест не менее определенного уровня, и т. д.

3. Требования к арендодателю. Например, в случае с недвижимым имуществом на арендодателя могут возлагаться функции по уборке помещения, включая приобретение необходимых для уборки товаров, функции по охране помещения и т. д.

Читать еще:  Заявление в прокуратуру об оскорблении личности образец

При осуществлении закупок в части аренды имущества следует помнить, что заключение договоров аренды в целом регулируется гражданским законодательством (гл. 34 ГК РФ), а заказчики в своей закупочной деятельности должны руководствоваться в числе прочего нормами этого законодательства (ч. 1 ст. 2 Закона № 223-ФЗ). В частности, в гражданском законодательстве регламентируются общие вопросы, связанные с арендой имущества; вопросы, касающиеся специфики такого вида аренды, как прокат, аренды транспортных средств (как с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, так и без них), аренды зданий и сооружений, финансовой аренды (лизинга). Например, эти многочисленные нормы устанавливают, что доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ); договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (кроме случаев, если договор заключен на срок менее одного года) (ч. 2 ст. 609, ч. 2 ст. 651 ГК РФ); арендатор транспортного средства без экипажа в течение всего срока договора аренды обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая текущий и капитальный ремонт (ст. 644 ГК РФ); и т. д. Все эти моменты заказчик должен учитывать как при принятии решения об аренде того или иного имущества, так и при подготовке закупочной документации и (или) проекта договора.

Заключение договора аренды по 44 фз

Аренда нежилого помещения по Закону № 44-ФЗ

Один из самых сложных вопросов при аренде помещений госзаказчиками — подпадают ли под действие Закона 44-ФЗ договоры на возмещение коммунальных, административно — хозяйственных услуг и услуг эксплуатационных, заключаемые в рамках договоров аренды нежилых помещений.

Напишите в техзадании не только ГОСТ, но и показатели из стандарта. Если укажете только название товара и ссылку на ГОСТ, участнику будет трудно понять, какой именно товар необходим. Например, один из заказчиков включил в документацию требование, что материалы должны отвечать определенным ГОСТам. Конкретных показателей в техническом задании не было. Контролеры и суды посчитали это нарушением. Материалы по госстандартам разнообразны: они подразделяются на виды, классы, марки, классификации, поэтому участники не понимали, какой именно товар поставить. Смотрите еще три совета по применению ГОСТов, в рекомендации:
«Как описать объект закупки в 2018 году»

Заключение договора аренды по 44-ФЗ

Например, заказчик в течение последних 10 лет арендует помещение под служебный офис, в котором размещается администрация и все структурные подразделения. В этом случае при выборе арендодателя на очередной год конкурентным способом существует вероятность того, что победит не тот участник, с которым был заключен контракт на протяжении последних лет. Что повлечет за собой дополнительные расходы заказчика на переезд, на обустройство в новом офисе и на какое-то время приостановит работу всего учреждения. Поэтому в данном случае после расчета дополнительных затрат заказчик совершенно обоснованно может заключить контракт с единственным поставщиком.

Для заключения договоров аренды жилых помещений и движимого имущества (например, автомобилей, оборудования) никаких исключений Законом о контрактной системе не предусмотрено. Такую закупку проводите в общем порядке конкурентным способом. Для того чтобы впоследствии объект аренды удовлетворял потребности заказчика, нужно подробно и четко описать его в техническом задании.

Заключение договора аренды по 44-ФЗ

Если договор аренды все-таки заключен на год и больше, то зарегистрируйте его в территориальном отделении Росреестра. Для этого подайте соответствующее заявление. Причем сделать это может как арендодатель, так и арендатор, то есть вы. Форма заявления законодательством не установлена, поэтому каждый орган регистрации разрабатывает ее самостоятельно (например, в г. Москве действует следующая форма). Обратите внимание: если в аренду получен земельный участок, то к заявлению надо приложить кадастровый план участка. Если предметом договорааренды являются здания, сооружения (их части), представьте дополнительно поэтажный план здания. На нем выделите те помещения, которые получены в аренду, и укажите их площадь.

При заключении договора аренды учреждения должны действовать следующим образом. Казенные учреждения и бюджетные учреждения (в рамках деятельности на госзадании) должны применять порядок, установленный Законом о контрактной системе. Это прямо прописано в пункте 3 части 1 статьи 1 Закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ. Об особенностях применения этого закона при заключении договора аренды читайте ниже.

Договор аренды по 44 фз

И второй вопрос по коммунальным услугам. Мы арендуем не всё здание, а его часть. Следовательно, показания по счетчикам будет делиться пропорционально занимаемой площади. Можем ли мы в гос.контракте указать постоянную и переменную часть арендной платы? И если можем — была бы благодарна за пример такого контракта.

Мы являемся гос.учреждением, и нам необходимо заключить договор аренды с 01.01.2015 года. Плана-графика на 2014 год у нас нет (в связи в присоединением Крыма), и все закупки на этот год нам централизованно проводила Москва. Аренда нежилых помещений предусмотрена планом-графиком на 2015 год. Мы решили использовать п. 32 ч. 1 ст. 93. Но вопрос вот в чём — как правильно нам заключить контракт? В 2014 году мы ведь не можем без плана-графика, а если заключим 12.01.2015 (после праздника), то не можем ведь указать, что срок договора с 01.01.2015. Да и арендодатель требует скорейшего заключения.

Постановление Правительства РФ от 13 мая 2013 г

з) расчет объема оказываемых услуг отдельно по регулируемым видам деятельности, предусмотренным Федеральным законом «О водоснабжении и водоотведении», с обоснованием объемов собственного потребления воды и потерь при транспортировке воды по водопроводным (канализационным) сетям;

хозяйственно-бытовые сточные воды, отводимые товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными и иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями и другими лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, жителями индивидуальных жилых домов и другими абонентами, отводящими преимущественно сточные воды, связанные с хозяйственно-бытовой деятельностью, в отношении которых не устанавливаются нормативы водоотведения (сброса) по составу сточных вод, нормативы допустимых сбросов абонентов;

Сдача помещений в аренду: с торгами или без?

Потребность сдать пустующие помещения в аренду время от времени испытывают многие автономные учреждения, однако нередко они отказываются от этой затеи, не желая проводить процедуру торгов. Но во всех ли случаях необходимы подобные процедуры? Когда учреждение может предоставить помещение арендатору без проведения конкурса или аукциона, а когда торги все же неизбежны?

Особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества разъяснила Федеральная антимонопольная служба в Письме от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 (далее – Разъяснения ФАС). Ознакомимся с основными выводами, сделанными в этом документе.

Правило и исключения

  • на заключение договора аренды претендует другое государственное или муниципальное учреждение, некоммерческая организация (в том числе социально ориентированная), медицинская организация, организация, осуществляющая образовательную деятельность (п. 3, 4, 6 ч. 1 ст. 17.1);
  • договор заключается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (п. 11 ч. 1 ст. 17.1);
  • передаваемое имущество является частью или частями помещения или здания, его общая площадь не превышает 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения, здания, права на которые принадлежат лицу, передающему указанное имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1);
  • договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе (если она соответствует предусмотренным требованиям) либо признанным единственным участником конкурса или аукциона (п. 15 ч. 1 ст. 17.1).

Обязанность заключить договор аренды возникает у автономного учреждения лишь в последней из перечисленных ситуаций (договор с единственным участником конкурса или аукциона). В остальных же случаях, когда площади могут передаваться в аренду без торгов, правообладатель (АУ) не обязан заключать договор, а претендент на данные площади не вправе этого требовать (разд. 1 Разъяснений ФАС).

Более того, торги допустимо организовывать и в отношении «льготных» претендентов на аренду имущества. Если их два или более и они заинтересованы в одном и том же объекте государственного (муниципального) имущества, автономное учреждение вправе отказать им в заключении договора без конкурентных процедур. По мнению антимонопольного органа, тогда проведение торгов не будет нарушением законных прав и интересов таких заявителей.

Однако осмотрительность при решении вопроса, проводить ли торги в отношении имущества, закрепленного за АУ на праве оперативного управления, нужно проявлять и собственникам такого имущества (учредителям учреждений). Давая согласие на передачу в аренду тех или иных помещений учреждения, учредитель должен соблюдать требования Закона № 135-ФЗ. Как сказано в разд. 2 Разъяснений ФАС, факт согласия на передачу площадей целевым образом и без проведения торгов может содержать признаки нарушения ст. 15 названного закона (запрет на ограничивающие конкуренцию действия органов власти).

Читать еще:  Ипотека на что обратить внимание в договоре

Случаи заключения договора без проведения торгов

Арендатор – медицинская или образовательная организация

На то, какие именно организации подразумеваются под медицинскими или осуществляющими образовательную деятельность, указано в разд. 5 и 6 Разъяснений ФАС – в данном вопросе нужно руководствоваться положениями отраслевого законодательства.

Так, согласно п. 11 ст. 2 Федерального закона от 21.11.2011 № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» к медицинским организациям относятся юридические лица независимо от организационно-правовой формы, основным видом деятельности которых является медицинская деятельность, осуществляемая на основании лицензии. К медицинским организациям приравниваются и индивидуальные предприниматели, занимающиеся медицинской деятельностью.

Краткосрочный договор аренды помещения, заключенный без проведения торгов, не может быть продлен на новый срок также без проведения торгов. Здесь действует специальная норма, ограничивающая срок действия данного договора.

Что касается организаций, осуществляющих образовательную деятельность, это как образовательные организации (названная деятельность для них является основной), так и организации, осуществляющие обучение (указанная деятельность – дополнительная). При этом, как установлено п. 20 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации», в данную группу входят и индивидуальные предприниматели, осуществляющие образовательную деятельность.

Таким образом, арендовать у АУ помещения, минуя конкурентные процедуры, может и юрлицо, и предприниматель, которые ведут медицинскую либо образовательную деятельность на основании лицензии.

Пункт 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ разрешает учреждениям сдавать государственное или муниципальное имущество в краткосрочную аренду без проведения торгов, но содержит запрет на предоставление таких прав одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов.

В свою очередь, п. 3 ст. 610 ГК РФ определяет, что договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. А это значит, что договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные на короткий срок без проведения торгов, не могут быть продлены на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ , а также ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ . Такая позиция высказана в разд. 10 Разъяснений ФАС.

Аренда части помещения

Как было отмечено выше, часть помещения или здания может быть передана в аренду без проведения торгов при соблюдении двух условий: передаваемая площадь не должна превышать 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения или здания. Но каким образом рассчитывать долю планируемой к передаче в аренду площади?

По мнению антимонопольного органа, выраженному в разд. 11 Разъяснений ФАС, при определении этой доли не надо учитывать площадь тех частей помещения (здания), права владения и (или) пользования в отношении которых переданы до вступления в силу ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, на основании иных исключений, предусмотренных ч. 1 указанной статьи, а также по итогам торгов.

Арендатор – подрядчик учреждения

Отдельно следует упомянуть еще одно исключение, которое не распространяется на автономные учреждения (по крайней мере, на те, которые проводят закупки на основании Закона № 223-ФЗ ). Речь идет о заключении договора аренды без торгов с лицом, с которым подписан государственный (муниципальный) контракт по результатам конкурса (аукциона), проведенного в соответствии с Законом № 44-ФЗ , если предоставление данного права было предусмотрено конкурсной документацией (документацией об аукционе) для целей исполнения указанного контракта (п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Как сказано в разд. 9 Разъяснений ФАС, гражданско-правовые договоры, заключенные в рамках Закона № 223-ФЗ, не являются государственными или муниципальными контрактами, поэтому положения п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ на эти случаи не распространяются. Иными словами, если автономное учреждение, руководствуясь нормами Закона № 223-ФЗ, провело закупку каких-либо услуг или работ, оказание или выполнение которых требует присутствия подрядчика на площадях учреждения (допустим, театр закупил услуги по пошиву и ремонту сценических костюмов), передать в аренду необходимые площади можно лишь посредством проведения торгов. В этом случае закупка услуг и проведение торгов на право заключения договора аренды станут двумя самостоятельными процедурами.

Пролонгация договора

  1. размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;
  2. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора).

Если условия соблюдены, арендодатель (АУ) в силу ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ не вправе отказать арендатору в пролонгации договора. Отказать можно только при наличии у арендатора задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения данным имуществом.

В связи с этим антимонопольный орган сделал два вывода (разд. 15 Разъяснений ФАС).

Во-первых, поскольку существует возможность отказа арендатору в пролонгации договора из-за принятия иного решения о распоряжении имуществом, арендодателю необходимо получить согласие собственника этого имущества на перезаключение договора аренды.

Во-вторых, пролонгация договора аренды на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ может происходить по тем же основаниям неограниченное количество раз. Но важно, чтобы каждый раз соблюдались требования, установленные приведенной нормой.

  • учреждение заключило с арендатором договор аренды по результатам торгов или в случае, когда торги признаны несостоявшимися;
  • право на заключение договора аренды предоставлено арендатору на основании государственного или муниципального контракта.

При выполнении требований этой нормы в субаренду могут передаваться площади любого размера – в этом смысле Закон № 135-ФЗ не устанавливает ограничений (разд. 12 Разъяснений ФАС). Если же данные требования не соблюдаются, рассматриваемое имущество передается в субаренду в общем порядке, предусмотренном ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, – посредством проведения торгов либо без них, но уже по иным исключениям.

Процедура проведения торгов

Как сказано в разд. 17 Разъяснений ФАС, данные торги могут проводиться и до момента истечения срока действующего договора, но с учетом того, что новый договор должен вступать в силу по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. К моменту вступления в силу договора, заключенного по результатам торгов, государственное или муниципальное имущество должно быть свободным от прав третьих лиц (за исключением случаев закрепления его за учреждениями на праве оперативного управления).

При проведении конкурсов и аукционов на право заключения договора аренды должна обеспечиваться информационная открытость – соответствующие сведения размещаются на официальном сайте torgi.gov.ru. Неопубликование информации является нарушением норм ст. 17, 17.1 Закона № 135-ФЗ и основанием для признания судом торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа (ч. 4 ст. 17 Закона № 135-ФЗ).

Также важно, что договор аренды государственного или муниципального имущества (в том числе находящегося у учреждения в оперативном управлении) не может быть заключен ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте torgi.gov.ru (разд. 13 Разъяснений ФАС). В противном случае договор будет ничтожным – как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

В своей практике автономные учреждения используют оба способа передачи недвижимого имущества в аренду – и посредством торгов, и без них.

Первый способ обязывает АУ проводить строго определенные процедуры, а по их результатам заключать с победителем торгов (единственным их участником) договор аренды.

Применение второго способа не сопровождается жесткими требованиями (в частности, у учреждения не возникает обязанности подписывать договор), однако ограничением здесь становится перечень оснований, по которым разрешается передавать площади в аренду без торгов.

  1. Данная норма гласит: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
  2. По истечении срока договора аренды государственного и муниципального имущества (в том числе находящегося в оперативном управлении) заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона.
  3. Федеральный закон от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».
  4. Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector